对比Condo、Co-op和Apartment，美国公寓类型一文看明白！

Condo 这个词，它全称是 Condominium，在外国的华人习惯读成“康斗”。早期的 Condo 主要是在市中心区开发的低密度住宅区，这个概念是从波多黎各引入的，但是很快 Condo 开发就集中在郊区的、密度比较高的、面积庞大的新住宅区了。

现在美国郊区大量的住宅区中，Condo 社区占了很大比例。它到底是公寓呢还是连排别墅？相对房地产、住宅发育得很成熟的美国，我们的房地产在术语方面还是没有标准化，细分得也粗糙。

Condo 常见于两个地方，一个是美国，一个是加拿大的大部分省份。界定意义是“多人共同对其有拥有产权的房地产项目，在这些项目中，部分产权是多人拥有、部分产权是个人拥有”。其实，在英语口语中，所谓 Condo 主要还是描述公寓式住宅单位，Condo 就是产权所有，而不太集中在建筑类型这个定义上。

Condo 和 Co-op 的区别

Condo 一般被翻译成共有公寓，Co-op 被翻译成合作公寓。两者从外表上无法判断，决定两者差异的关键在于产权的所有——Condo 拥有产权，Co-op 只有股权；海外投资客大多喜欢投资Condo，出租不受限制；而 Co-op 在出租上有一定限制，并且在购买程序上相对繁琐，需经过管理委员会的严格面试。

共有公寓 (Condo) 是一种拥有产权的房产。通过签订买卖合同，共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。通常情况下，共有公寓的转租限制比较宽松，也允许外国人购买。因此，投资者和外国买家应当更多地关注共有公寓。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税，并向公寓委员会缴纳公共管理费。

买家可以通过贷款购买共有公寓，大多数情况下，美国居民只需首付二成，外国公民只需首付五成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。但由于房源紧缺（共有公寓仅占纽约市房屋存量的25%），加上需求巨大和良好的市场流通性，因此共有公寓通常比合作公寓贵。

如果您拥有一间合作公寓 (Co-op)，您并不拥有居住单位，您拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了您独占居住空间的权利，但是没有给您拥有它的权利。因此，作为合作成员，您无需缴纳房地产税，因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费，其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格，只有通过住户委员董事会的面试才能入住。

一般 Co-op 的买家须先经通过“管委会”的面试，在个人财务背景等各项指标通过后才能进行买卖，外国人的审批难以通过。因此，由于 Co-op 对于中国买家来说，操作起来非常麻烦，所以建议您慎重考虑。

总结下共有公寓 (Condo) 和合作公寓 (Co-op) 的区别吧！

合作公寓：

Co-op是由一个股份公司所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓某个单位的产权，他们实际上是拥有了这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期的“租赁使用权”。

购买Co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业维护费等持有成本。

股东拥有的公寓大小和楼层由其股份的数额决定的。

合作公寓的购买者需通过Co-op董事会审批（一般情况下外国人的购买申请不会被通过）

大多数Co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，然而它也允许一到两年的转租，但是承租人必须提交正式的申请并且通过董事会的面试。

共有公寓：

Condo购买的是特定公寓的独立产权

业主需要承担公寓每年的房地产税及物业管理费

购买者需要向管理委员会提交申请，并且向他们公开自己的财务状况。其通过申请的时间比Co-ops短，此外, Condo一般都允许外国人购买

将自己购买的Condo租赁出去非常方便，没有Co-ops那么多限制。

在纽约这个独特的市场上，因为历史渊源，80%的公寓为Co-op，外国人能够投资的公寓Condo仅占市场的20%。在这个全世界富甲名流聚集的城市，拥有一套Condo是身份、地位以及财力的象征。因此，纽约的Condo一直以来受到了全球贵族、富豪们的追捧。

Condo 和 Apartment 的区别

Apartment 和 Condo 外观类似，都有点像国内的小区，就像维基百科上说的，仅凭外观很难分辨出来。不过大门口的牌子一般都会写明自己是 Apartment 还是 Condo。

Apartment 是出租公寓，整个物业的产权属于某个公司，然后这个公司再把各个单元出租给不同的租客。租客除了每月付给这个公司租金之外，可能还要付给这个公司垃圾清理、物业管理等费用，普通的一般是每月30到50。一般来说，租客要自己承担自己的水、电、煤气、网络、有线电视等费用，但是也有一些专门针对学生和年轻人的公寓，可能会水电网全包，但是租金也相应的会贵一些。

大多数公寓管理公司还会要求租客购买租房保险，万一有火灾等意外发生，可以让保险公司赔偿一定的损失，一般的租房保险大概每月10到20。如果单元内的中央空调、热水器、上下水管道、电路等发生了故障，一般由公寓管理公司负责维修。公寓楼外面的卫生清扫、绿化养护、路面维护等等费用，也由公寓管理公司承担。此外，有些公寓对入住人数、能否养宠物都有比较严格的规定。由于产权是公寓管理公司的，所以是由公寓公司负责房产税。有些公寓还有健身房和游泳池等公共设施供租客免费使用。

Condo 是出售公寓，物业的产权某种意义上属于购买了 Condo 单元的全体业主，每个单独的业主拥有自己单元的产权，但是不拥有土地的产权。确切的说，Condo 的业主拥有的是自己单元内部的空间，这有点像国内的商品房。大多数 Condo 都有业主委员会 (HOA)。业主每月或者每年要交给业主委员会一定的管理费用，这些钱主要用于整个 Condo 小区公共区域的卫生清洁、绿化养护、路面维护等等，这个费用普通的 Condo 大概每月$200，有些 Condo 可能这个费用还包括了水费。

一般在购买 Condo 的时候，都会有法律文件写明业主拥有哪些设备、需要为哪些设备的维护费用负责。一般来说，单元内部的热水器、空调如果坏了，可能需要业主自己承担维修费用，当然这视情况而定，一切以买房时候的法律文件为依据。由于业主拥有自己单元的产权，所以要自己承担房产税，普通的 Condo 大概每月$100-$200。

简单做一个比较，每个月的大致费用：

Apartment 费用 = 租金 + 物业费 + 保险 +（水电煤网络等）

Condo 费用 =（房贷）+ 物业费 + 保险 + 房产税 + 水电煤网络等 + 各种维修维护费用

当然，最根本的区别还是 Condo 是属于你的，将来不想住了，你可以把它再卖给别人。一般来说，经过业主委员会批准之后，你也可以再租给别人。但是这个视情况而定，不同的 Condo 有不同的规定。