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美国房子少得不够卖 这对海外买家意味着什么?

华美优胜美国房展会

2017年,美国房地产被一件事情给困扰着:持续走低的库存量。从2008年次贷危机爆发后,美国一直努力从低迷经济中走出来。2012年,房价终于开始触底反弹。但刺激房价猛涨的,并不只是强劲的购房需求。

美国房子少得不够卖 这对海外买家意味着什么?

(图片来源:路透)

据华尔街见闻报道,美国1月成屋销售不及预期,意外连续第二个月下滑。房屋库存不足导致房价上涨,令首次购房者望而却步。

全美地产经纪商协会(NAR)1月数据显示,美国1月成屋销售总数年化538万,预期562万,前值由557万修正为556万。

美国1月成屋销售总数年化环比下降3.2%,预期增长0.9%,前值由下降3.6%修正为下降2.8%。

较去年同期,美国1月成屋销售总数同比下降4.8%, 创2014年8月以来最大同比跌幅。

美国房子少得不够卖 这对海外买家意味着什么?

(图片来自华尔街见闻数据频道)

全美地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun表示,1月成屋销售的下滑凸显了2018年年初以来美国房屋库存的短缺。虽然市场需求仍然强劲,但房屋库存的不足推升了房价,从而拖累了1月成屋销售。

美国1月房价中数为24.05万,较去年同期同比上涨5.8%,为连续第71个月出现房价的同比增长。

1月美国房屋库存总数环比增加4.1%至152万户,但较去年同期同比下降9.5%,为连续第32个月同比下降。按照目前的速度,现有库存将在3.4个月内售磬,而去年同期该速度为3.6个月。一般来说,维持健康的供需平衡需要六个月的房屋库存。

Yun认为,房价的持续增长显示市场需求的强劲和供应的疲软。”过去十年,单户家庭住房的不足在目前的库存危机中起着主导作用。”

但Yun认为未来房屋供应会出现好转,“1月新房开工率大幅攀升,房屋建筑商信心指数高涨。这两个因素有望为建筑行业提高产量奠定基础。”

据界面新闻报道,一线经纪人们已经感受到实际影响。

“我们并没有足够的房子去销售,有时候一套刚挂牌的房子,不到1周就卖出。”Alain Pinel负责国际业务发展的负责人Michi Olson对界面新闻说。他们的业务主要集中在旧金山和硅谷一带,近一年里,这里的市场状况可以用疯狂来形容。

一处房产平均3个潜在买家?“我们这一地区绝对不止。”Michi惊呼起来。据这位经验老道的经纪人透露,最夸张的时候,曾有一处房产有40位竞价者。“我们不得不和一线销售人员说,不要再推销这处房产了,我们真的没办法处理。”

对开发商和经纪人而言,低库存似乎一点儿都不影响他们的生意,得益于高涨的价格,他们还能拿到更高的销售佣金。但这似乎忽略了另一点,跟不上持续上涨的房价,买家的购买力最终疲软,最终导致市场需求的萎缩。

库存量不足背后的逻辑

是什么造成了今天美国房地产市场的严重短缺?开发商们的确不够努力。根据美国商务部在去年12月16日公布数据,美国新屋开工数据和营建许可数据仍不及预期。

但即便开发商们再勤奋,新房占市场供应份额有限。而已有房屋数量减少才是重要原因。其中,有几个关键因素影响着二手房供应。

一些具备中等购买力的“一套房”家庭被挤出市场。因为中等价位的房产和更高一级的房产之间的价格差异逐渐拉大,当这群人想要换大房子时,发现自己根本买不起。于是,更多人宁愿待在现有房子里,使得流进市场的房产数量降低。

首次购房者因此迟迟进不了场。因为已经拥有“一套房”的买家不愿换房,中等房价的房产量下降。价格受供应量影响而上涨,第一次购房者的置业梦也因此被耽搁。这在美国南部和西部非常普遍。房产网站Trulia曾在2016年发布过一个分析报告,他们发现在2012-2016年间,全美起步房库存已下降了80%。圣迭戈和在圣安东尼奥最为夸张,起步房库存量缩减近86%。

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去年是次贷危机过去10年,在美国大谈经济复苏的局面时,还有一点也被忽略。对已置业的大部分美国人来说,经历一轮市场暴跌之后,损失还没有完全恢复过来。他们在观望着市场行情,等待手里的房产升值。而直到去年第一季度,美国平均房价才涨到接近次贷危机之前水平。

天平另一端:被动的买家

在牵引房价变动另一端的是旺盛的需求。过去一年,市场体现出几种典型的“症状”。

在美国热门区域,竞价购买已习以为常。“即便是通过我们筛选的买家,他们也需要竞价,谁出价更高,才能最终成为业主。”在Michi所在的旧金山,挂牌价在20-50万区间的房产,一般卖价都要高出许多。

“我们曾在Sunnyvale接受一幢4房普通的House,最终卖出价要比挂牌价贵出近80万,仅仅是因为它离苹果的新园区只有1英里的距离。位置!位置太重要了。”

海外买家成为最受卖方喜爱的竞争者。开发商们清楚的知道,本地购买力不足以支撑市场,富裕的海外投资者才是希望。

据Michi介绍,以前在硅谷和旧金山地区的房产,主要的海外买家来自加拿大、中国、英国、印度和墨西哥。“但现在,中国买家非常有竞争力,他们还时常拎着现金出现。”

据《金融邮报》报导,依据全美房地产经纪人协会(NAR)的报告,从2016年4月到2017年3月,外国买家在美国购买了284,455套民宅,占总交易额的10%、总交易量的5%。

除中国和加拿大之外,热衷美国房市的其他外国买家还有英国人、墨西哥人和印度人。

中国和加拿大的外国买家,更倾向于购买昂贵的住宅。例如加拿大买家购买的美国住宅的平均价格是536,852元,比美国整个市场的平均房价高出93%。

外国买家也更喜欢以现金购置物业,比例高达近44%,相比之下,整个市场的现金交易只有25%。

另外,中国买家在美国购买的物业从2010年的27,000套,激增至2017年的40,500套。

美国房产网站Zillow曾发布过相关数据,中国买家关注的房价中位数也高于平均水准。“中国人平均成交约90万美元,而墨西哥和印度买家对40万美元的房子更感兴趣。我们这区对它们而言,太贵了。”

热门标的高攀不起,一部分投资者转向房价低廉的市场。

“以前很大一部分人会在拥有学校的大城市购置物业,比如洛杉矶、迈阿密、旧金山等,但现在去中西部的人也多起来。尽量学校数量和规模不大,但这些地区房产库存量充足、社区环境好,价格相对能承受。我们看到,买家对目的地的选择更加多元化了。”Berkshire Hathaway HomeServices(后简称BHHS)国际事业部的高级副总裁Peter Turtzo对界面新闻说。

犹他州的经纪人Erin Olson也证实这一点。这里离西海岸并不远,科技巨头们Adobe、eBay,和亚马逊正在评估这里是否适合建造新园区。“在盐城湖,房价还是可以负担的,从20万到100万不等。相比加州,真的要便宜许多。以前最大的海外买家来自南美,但现在中国投资者更多。”Olson认为,类似被远低估的市场在美国还有不少。

需求扩散未必会持续,理性的投资人仍然会在意租金回报率等“硬指标”,这是房价便宜但租房市场惨淡的地区无法提供的。无房可买的另一重尴尬是,当价格高出承受能力太多,买家们不再疲于追逐价格,需求将锐减。

这种影响已经显现。据Redfin的数据,去年年底买家的看房请求虽然较上一年同期增加16.7%,但出价次数却同比减少5.6%。

卖家们的“勤奋”

卖方们并没有因为“无房可卖”而因此懈怠,相反,意识到库存低可能造成的消极影响,开发商和经纪人们在想方设法寻求解决方案。积极开拓海外市场成为一种策略。

巴菲特旗下BHHS早早将目标转向海外投资者。为了解海外买家,他们给经纪人提供一项专业内部培训“the Certified International Property Specialist”,教授有关拉美、亚洲、欧洲、中东等国家的特色文化,以及在这些国家本地人的买房习惯性流程是怎样的。“你需要适应客户,而不是应该让他们来适应你。”Turtzo解释说。

海外市场的渠道推广则是另一个重点。而对它们来说,找到目标客户的过程未必容易。特别是在中国市场,“信任”感往往成为促成交易的重要因素,塑造品牌知名度是关键。

无论是BHHS,还是Alain Pinel都意识到:线上和线下平台同等重要。Michi称,她已经连续9次参加在中国举办的高端奢侈房产展会LPS,而BHHS在去年也加入参展方队伍。该展会从2010年开始,已经在中国举办17届,每年从全世界飞来的开发商和经纪人都会卖力兜售自己的项目。

线上平台则帮助海外开发商和经纪公司更快建立品牌。去年5月,BHHS与房源搜索平台Juwai.com建立合作。“我们不可能把4万个房源信息面对面带给中国买家,但互联网可以。”Juwai的CEO罗雪欣认为,这是海外房地产企业的聪明之处。“他们一方面期望能促进销售,但也期望通过展会这种线下方式,增加人与人的接触。将线上流量更好地变现。”

Turtzo认为,他们也期望让中国买家意识到自己需要经纪人的帮助,特别是在市场竞争激烈的现状下。“如果买家非常认真的想要购房,他/她必须很快做出决策。今天市场上有10处物业,但可能明天就只剩1处,并且还有三位买家一同竞争。没有人帮助,机会很快就溜走。”

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