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外国人在美国出租房屋如何交税?一般有这两种方法

华美优胜美国房展会

很多朋友都对美国买房要交房产税已有所了解,但对于打算将房产出租获利的投资者来说,还有一个问题需要明确,那就是将房产出租后,怎么知道每年自己需要缴纳多少税或者说收租的部分是否该纳税?如果收,那要按照什麽标准纳税?

美国纳税人

持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是美国纳税人。而未获得美国公民或绿卡的外国人,如果在美国居住并超过特定时限,也可能在税务上成为税务居民(Resident Alien),要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:

其一,假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

不符合以上居住要求的外国人则在税务上归为外国人(Non Resident Alien)身分。

外国人在美出租房收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:

个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3950元个人免税额,已婚共同报税者可得7900元个人免税额,家中有「受抚养人」(dependent)者可以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公民,或是南韩公民。

标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码6300元标准扣税额,已婚共同报税者有12,600元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。

因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。

对于美国房租收入如何上税有以下两种处理方法:

第一种,不申报租金收入不报个人所得税。这种情况下,租金收入的30%需要上缴美国国税局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金,中介则有义务代扣代缴收入的30% 上报IRS。如果没有中介,屋主有义务自行上缴租金收入30%。总之,不报税的话,30%的收入是要上缴IRS的。

第二种,申报租金收入 申报个人所得税(Form 1040NR – Nonresident)。此种方式可以在租金收入中抵减房产税,贷款利息,修理费用,折旧费用,会计师申报费用等所有相关费用,还可以抵减personal exemption (2017 年为$4,050)。如果所有费用加起来超过租金收入,那么不仅当年不用缴纳任何税金还可以累计亏损在将来出售资产时抵减增值利润。

现实情况是理性的屋主都应该选取第二种方式,这种方式计算下,当年亏损的情况占绝大多数,这些都可抵减将来的收入。当然选取第二种方式的话,需要找CPA 办两件事,第一是填报Form W-8ECI 表格,然后交给房屋中介说明此项房产收入属于美国交易相关收入,屋主会自行申报税单从而避免30%收入代扣的发生。第二是填报Form W-7 表格申请美国税号 (US Tax identification number),税号是缴税和退税的唯一身份识别方式,所以至关重要。非税务居民的纳税截止日是每年6月15日,也可延期6个月到12月15日。

关于每年需要支付的房产税,当地的county 会给您邮寄账单,如果有银行贷款的话,每月支付mortgage payment 还款中,会包含贷款本金,贷款利息以及房产税金。

外国人在美国出租房子报税一般流程:

Step 1要申请个人税号

申请个人税号是非常必要的。

Step 2填写W-7表格申请 用护照原件证明身份

将表格和身份证明文件递送国税局。

Step 3报税

使用1040税表或者1040NR税表。

Step 4填写W8-ECI表格做出选择

出租房子有很多费用,比如房贷丶地税丶保险丶请园丁的费用等,同时在美国房子是可以折旧的,这些可以用于抵税或延税。

需和美国政府声明把房屋当做出租屋。

如何不用上缴预扣税的方法:

外国人在美国出租房子有30%的预扣税,想要免缴预扣税需要先做出作出声明,每年会报税,然后签署form 表格给收租金的人请他们不要预扣30%。

Step 5上交表格材料

将W-7表格有关证件一起上交到国税局, 6-9周后发放个人税号。

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