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怎样投资美国房地产?新手入门看过来!

华美优胜美国房展会

      华人在美国买房,以租养房十分普遍,用租金收入来支付地税、保险、房贷等开支,这已经成为很多华人主要的投资方式。

      如何选择容易出租、租金高、回报率高的投资房,有以下一些要诀,这里主要以纽约为例。

      选择投资房,什么因素最重要?

      选择投资房,最重要的是地点。首先,你看中的这个区域是不是经济上升区。经济上升区意味着这个地方的人口和经济在未来几年呈增长态势。 在纽约,一定要看投资房离地铁近不近,走路到地铁站最好在7分钟以内。再有,大部分人的工作地点在曼哈顿, 所以还要看这个区域乘地铁到曼哈顿多久,一般在30-50分钟以内最理想。最后,看周边配套设施是否齐全,治安和学区也是选择位置应该注重的。一定要先确定一两个社区,在这个范围内看房子,这样才有比较,才能找到符合自己需求的房子。

      另外,买自住房和投资房是不同的。纽约华人往往喜欢住在像法拉盛、八大道等华人聚居区,但这些地区通常房价炒得很高,房租却偏低,所以收租回报率并不高。打个比方,如果你有120万预算,投资在法拉盛,能买到一个2家庭的房子,出租后,收入与月供等开支基本持平。

      然而,同样的120万,你投资在Corona或Woodside,能买4-6家庭的房子,全部用于出租,租金去除了贷款等开支,一个月能净赚$5000-6000,如果你自己实在喜欢住在华人区,可用$3000在法拉盛租一个设施齐全的公寓,还有剩余的钱,一举两得。

      挑选投资房,哪些网络资源可充分利用?

      第一,用 Google map 查看房屋离地铁有多远,有哪些商店,周围有没有学校,一目了然。

      第二,用city-data.com,当你输入地区的zip code,就能看到这个区的人口结构,教育程度,甚至可以看到这个区的单身比例,结婚比例,这样你就可以预想到以后的租客是什么样的。

      第三,有些人注重学区的话,可以选择用 schools.nyc.gov 这个网站,输入地址就能够了解到该地区都有哪些学校。再到 greatschools.org 去查询关于这些学校的评论和排名。

      第四,Craiglist.org是一个租房的主流网站,可以通过这个网站了解到在你这个区过去30天各种房型的租价。

      美国房屋类型多,什么样的房子适合投资?

      1、Condo共有公寓

      Condo式公寓租金收入比房子多:比如80万买3个Condo,每套公寓出租$1500—1700,付了管理费后每个月的纯租金大约可以在3到4千元左右。分散投资,风险也分散了。3个公寓不可能同时空屋,就算一个空屋,还有两个公寓有收入,总是能打平开支, 风险就小很多。20万的房子涨到40万,相对比较容易。买得起的人也多,容易出手。如果你喜欢做甩手房东,什么都不管,那么Condo式公寓是好的选择,每月只要付管理费,就什么也不用打理了。

      2、一至四家庭的房屋

      如果是自住房,多数人喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言,占地太大反而是个负担,会降低投资收益率,因为同样大小的房屋如果占地面积大,则肯定投资成本大,而花园大又意味着维护开支大,除草、浇水、施肥等都要钱。投资房没必要占地过大。另外,投资房和自己住的房子不宜相隔太远,最好在三十分钟以内的车程,如果超过一个小时就不要考虑了。这类房子一般要自己打理。

      什么样的房子不适合的投资?

      最不合适投资的是Co-op合作公寓。大部分的Co-op无论买卖,还是出租,都要业主委员会批准,非常麻烦。Co-op 合作公寓通常对出租和装修有设限,因此作为投资型房产的吸引力较低。而且购买合作公寓需经过该合作公寓董事会核准,会拖长购置时间,甚至有被驳回的可能。 合作公寓的所有权概念只是持有该合作公寓的股份,而非拥有传统"房产地契" 的概念。

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