「利好」美国税改对房市有啥影响 这些房产很受益!
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「利好」美国税改对房市有啥影响 这些房产很受益!

华美优胜美国房展会

      川普的税改法案名称为“减税与就业法案”(TaxCuts and Jobs Act), 法案共有429页。此次税改目标为:简化繁琐税制,减轻中产阶级家庭税务负担,刺激美国经济和增加就业机会,以及降低企业税。其中以下几个政策将会影响美国房市:

      一、个人所得税方面的减免力度加大

      1、税改后个人所得税税率(从七级,一共是10%,15%, 25%, 28%, 33%, 35% 以及最高的39.6%)也简化成3个等级:12%、25%、35%。富裕阶层的39.6%税率将保持不变。

      2、标准扣除额(Standard Deduction)双倍了!税改前单身人士的标准扣除额$6,350,夫妻所得报税的标准扣除额从$12,700;税改后单身人士的标准扣除额是$12,000,夫妻所得报税的标准扣除额是$24,000。

      新税法个人所得税方面的减税措施,增加了美国居民收入,变相增加了房产的购买力和负担能力。这其中,年收入10万以下普通中产阶级受益不少。

      以旧金山家庭收入中位数$88,518(2015年,Department of Numbers数据)为例:税改前属于第三等纳税等级,需要交纳25%的税。

      去除夫妻报税标准扣除额夫妻报税标准扣除额$12,700,再减去两个人共$8100的个人减免,实际交纳$10854的税。

      税改后属于第三等纳税等级,需要交纳12%的税,去除夫妻报税标准扣除额$24,000,需要交纳7742.16的税。所以对于这一群体来说新税法实施后,比旧税法下少缴纳了2000多刀。

      虽然川普税改集中在中产阶级、主要为中产阶级减负,但实际上富人得利最大。获益最多的是占全美家庭总收入20%的富人,年收入48万美元以上的家庭。虽然目前最高的个人所得税级保持39.6%不变,但是遗产税可能会被永久性废除。

      税改前财产超过549万美元的个人和1100万美元的夫妻将被征收40%的遗产税。在新的税改方案下,财产分别在1098万美元和2200万美元以下的个人和夫妻不需缴纳遗产税。而且,预计2024年会完全废止,预计川普家族终将保住百亿美元的家产。

      二、美国企业税大幅下降!

      税改前企业税率目前是35%,税改后永久削减公司税,大降至20%。有媒体预测税改方案若实施,未来十年将为美国公司、小商业主及个人减税6万亿(兆)元!税改之后自己创业开公司,企业税减少近一半,这手比鼓励创业、鼓励创新口号更实际。

      华人在美国很多都是自己创业,开个中餐馆、律师楼、牙科诊所、会计所、地产经纪公司等等。以前高额的企业税给他们的运营造成了很大的压力,如今企业税猛降,终于有了更大的利润空间,祝福他们接着去买房吧!

      三、房贷利息可抵税的最高房贷额度调整

      11月通过的众议院版方案的贷款最高限额为50万美元,仅限首套房;

      新通过的参议院版仍维持在100万美元,但取消房屋股权贷款的利息税收抵扣。

      美国买房贷款首付比例一般为20%,如果实行50万贷款利息免税的政策,房价超过60万,贷款利息就不可享受抵税政策。贷款高于50万美元的主要集中在加州,纽约州,弗吉尼亚州,新泽西州,德克萨斯州,伊利诺伊州,马里兰州,华盛顿和佛罗里达州。

      前几天通过的参议院版本的税改中,仍维持100万美元以下的房贷可获得利息扣税。

      美国平均房价不到30万美元,在全美94%的县里,高于50万美元的房贷占比都不到3%。高于100万美元的就更是屈指可数。只有在旧金山,洛杉矶,纽约这些房价动辄上百万的地区,负担着高额房贷的高薪人士才成为了受这些政策影响最大的人群。

      此外,新的税改方案中,想要在出售的时候获得所得税减免,房屋的持有年限增长为5-8年,那么将会有更多房东选择以出租的方式获益。目前已经极度供不应求的美国房市将会面临新的供给问题,与此同时也为房价形成稳定支撑。

      统计数据显示,目前美国人拥有住房的比例已经下跌至64%,越来越多美国人倾向于租房,租房者比例已经达到50年来最高值。而此前,华尔街日报也曾报道,当前美国的千禧一代,仅有三成的人愿意买房,更多的人选择租房。

      综上所述,此次税改对于低收入人群以及顶级富豪实惠最多。因此,中低端住宅与豪宅市场需求预计将增长,租房市场未来或也将会迎来一波爆发。

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