会买房,不会交税?美国房产税如何计算?六个步骤明细
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会买房,不会交税?美国房产税如何计算?六个步骤明细

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在美国,房产税是地方政府的一项重要税种,也是养房成本的一项主要支出项目。在这种情况下,学会计算美国房产税缴纳额度,了解美国房产税征收流程,有利于房主合理构建自身的税务体系,也能提前解读相关政策,达到合理避税的目的。接下来,为大家一一解答房产税计算方法与缴纳流程。

缴纳美国房产税时,应该如何计算呢?

房产税是在美国不可避免要缴纳的税,通常是对区域内私人房产、空地的房子进行征收。

房产税率的确定会基于房产评估价值,往往各州会有不同的规则。房产税缴纳时间一般来说每年两期,在4月和11月各缴纳一次。

缴纳房产税前,首先要清楚一件事,美国绝大部分房产是房屋本身加土地,房屋地基、院落的土地所有权都归属在范围之内。所以,房产税实际上会对两个部分缴纳税款,一是房屋本身价值,二是地产价值。

1. 评估房屋价值

房屋价值通常由当地的专业的评估人员决定。为了了解房产的价值,可以联系当地评估员的办公室或者当地的税务机关。许多评估员都有在线工具,可以根据地址查找房产价值。有时屋主也可以从金融机构获得价值估计。

大致说来,房地产评估的基本原则有3个:参考同地区,同类房屋最近一段时间的成交价格,这是评估房屋价值(包括土地价格)的主要参考因素;

房屋价格加上土地价格,即在当前建材成本和劳动力成本下,在同一块地皮上修造同类房屋的造价,并根据相应的新旧状况进行折旧处理;假定房屋用于出租,可以收到多少租金。

综合以上三点,并结合当地经济状况,可以得到房屋的评估值。地方政府根据估价员的评估,会将新的房屋价值评估报告提前半年通知屋主,如果屋主觉得价值评估符合心理预期,就等着政府寄来新的税表;如果觉得和心理预期相差太大,可以提出要求重新评估,政府会委托评估员,重新审核评估报告并将结果寄给屋主。屋主如果还不觉得不合适,可以要求上诉,由法庭最终裁定。

2. 评估土地价值和周边设施获得的总价值

在大城市,往往土地价值高于房屋价值,所以房产税率一般会以土地的价值为基础。土地越有价值,房产税越高。因为土地的价值会随着时间而改变,所以即使地方政府没有具体改变房产税税率,屋主自己也应该大概了解拥有的土地值多少钱,提前预估房产税率变化趋势。

一块土地的价值通常由两件事决定:土地本身的价值和附加任何东西的价值。要知道财产性的总价值,就需要将这两个值相加。通常,本地评估人员可以提供这两个信息。

举例来说,在美国A县买了一所房子,预估价值为357000美元,由于靠近繁华商业区以及两处便利的高速公路,预估价值是307000美元。加上这两个值,我们的财产总价值为357000 + 307000 = 664000美元。在接下来的几个步骤中,我们将使用这个值来计算我们的房产税。

3. 查找房屋所在地区的地方政府税率

房产税税率每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率在1%-3%左右浮动。有一个简单的计算公式:房产税税率=预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。不过即便是同地区,房产税税率还会随时间变化而变化,这取决于征税机构的需要。

比如A县有预算短缺,就可能会提高税率以使收支平衡。因此,了解房屋所在地区,政府的最新财政信息至关重要,与评估财产价值一样,通常可以从当地税务机关得到这些信息。

4. 发现其他地方机构的财产税税率

房产税的总税率一般由州税率,市、县税率,学区税率三部分共同组成。所以地方政府并不是唯一需要征收房产税的组织,其他为当地社区服务的组织也通常会设置相应的房产税。值得注意的是,大多数公立学区的大部分开支都来自地方房产税的财政来源支持,城市、城镇和其他地方实体也可能需要缴纳一定的房产税。

在我们的例子中,假设我们生活在ABC州的D市,我们需要支付1%的州税率,同时D市还拥有自己的2%的房产税,最后,D市公立学校会以3%的税率征收自己的学区房产税。

5. 计算总税率

当知道所有不同类型,但必须支付的房产税税率类型时,计算全部的税率就相当容易了。首先,将不同的税率相加,以获得需要支付的总房产税率。

在例子中,由于我们有全州1%的财产税,2%的市税率,以及3%的学区税。

我们总共需要支付1% + 2% + 3% = 6%的房产税税率。还有一个需要关注的税项,那就是额外地产附加税。

当购买的房子属于新发展区,一般地税在基础税率外还会有额外地产附加税Mello Roos tax,这个税主要用于该区域的基础建设,如学校、公园等公用设施。对于额外地产附加税缴纳的年限可以在购房时和卖家或开发商确认,他们会准确告诉你。通常基础税率是1.2的话,额外地产附加税是零点几。

6. 计算总房产税

把总财产税率乘以正在计算的房屋与土地总估值,就将得到财产税总共需要多少钱。在例子中,总房产税率是6%,房产价值664000美元,0.06×664000美元=39840美元。则39840美元为最终的房产税。

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