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中国人对美国购房的十大理解错误!

华美优胜美国房展会

      随着生活水平的提高,越来越多的普通中国家庭也对购置海外房产产生了浓厚的兴趣。但真正出手的人却寥寥无几,有的是苦于没有途径,有的则是对海外购房有着一些误会。

      我们为大家解开中国人对美国购房的十大误解。

      误解一:我没身份不能买房

      任何人都可以在美国买房,不是只有拿到绿卡或者有身份才能在美国买房。即使你人在中国,也可以在美国买房。

      误解二:中国人在美国只能现金买房

      虽然通常情况下,大部分国际买家因为并没有美国的社会安全号码,其信用记录也有限,基本不可能在美资银行贷款购房。但是,现在已经有部分银行针对国际买家在美购房,提供了贷款业务。

      只要您持有有效的签证,如B1商务签证或者B2旅游签证,您也可以贷款买房。一般要求的首付比例约为30% (自住房)至40% (投资房)。 如果您是持F1签证的学生,因为没有工资收入,不能贷款,但如果想要贷款买房且父母有B1商务签证或者B2旅行签证,可以先以父母名义贷款购房。

      误解三:美国买房可麻烦了

      美国地产行业已经是一个非常成熟和规范的行业,房屋的所有信息,包括房屋之前售价、销售记录、房屋是否抵押给银行,均可查到,信息公开透明。在美国购房置业,您需要一个专业的团队:买方地产经纪,买方房产律师,房屋检测员。

      一位您信任的地产经纪,她(他)可以根据您的需要在市场上成千上万套房源中挑出最符合您需求的房产供您选择,协助您完成房屋交易的整个流程,为您找到当地专业的房产律师和房屋检测员,组建专业的团队为您服务。

      房屋检测员会对房屋的各项状况进行全方位检定并出具报告,买方房产律师会根据房屋检测报告向卖家提出修理各项缺失的请求,并对买卖合同进行审查以保护买主的利益,同时还会对房屋卖主的产权进行核查。

      误解四:美国买房不需要买方地产经纪

      和中国不同,美国一笔交易会有两位地产经纪,分别代表买方和卖方。

      首先,美国房产和中国房产最大的区别在于,中国每个地产经纪手上的房源有限且不同,因此您需要联系多个地产经纪才能找到您心意的房屋,但是在美国,每个州的地产经纪在各州都共用同一个数据库,里面有市场上所有待售的房源。

      此时,一名您信得过、了解当地市场的地产经纪非常重要,她(他)可以通过的对本地各个区域的了解结合您的需求为您筛选出最适合您的房源,并且会代表您和卖家经纪谈价,力争为您拿到一个合适的价格。

      其次,买方经纪能够在整个购房过程的每一步协助您,告诉您美国买房、选房的注意事项。

      误解五:美国买卖房的交易费很高

      对于买房来说,如果您是贷款买房,那除了房价以外,您需要付的其他费用约为房价的2%左右,有基本一般的费用是贷款相关费用。

      以芝加哥为例,如果您是现金买房,除房价外的其他费用主要包括:

      律师费:400美金至1000美金

      房屋检测费:400美金至1000美金

      房屋检测费:250美金至500美金

      芝加哥城市交易税 (若房屋在芝加哥市区): 房价的1.5%

      第三方监管费用:500美金至1000美金

      如果将来您要卖房,那您卖房时的交易成本大约为售价的6%左右,其中包括地产经纪佣金、律师费、和美国州和郡的交易税。

      误解六:在美国一定要买别墅

      其实除了购买自住别墅以外,美国地产也非常适合投资。

      以芝加哥为例,您可以选择在市区投资一室一厅的高层公寓或者郊区好学区的两室一厅联排别墅。

      第一,芝加哥虽是美国的第三大城市,但房价一直是稳定上升,相比纽约和加州来说房价非常亲民,并且长期以来一直稳步上升,有保值的潜力。

      第二,芝加哥购房后投资的回报率相对于其他大城市高很多,在芝加哥的最繁华的市中心的一室一厅的高层公寓平均售价为22万美金至26万美金,平均租金为每月1600美金至1900美金。同比纽约一室一厅的高层公寓平均售价为82万7千美金,但租金每月仅为2250美金。

      误解七:管理海外房产太麻烦了

      由于大部分的国际买主本人并不在美国,专门的管理公司会为国际客户提供海外房产管理服务。比如您买了投资房,管理公司会为您招租、筛选租客,如果有房屋维修的需求,为您联系大楼管理人员、维修工等。

      误解八:拿了房租还要交很高的税

      以芝加哥20万的高层公寓为例,租金相对于房价较高,因此作为投资来说,从每年的收租您大约能拿到5%的年回报率。

      即一套20万的房子,扣除所有成本后,大约每年盈利约为1万美金左右。交税多少取决于年底报税的账面收益多少而非实际收益。计算账面收益时还需要加入房屋的折旧成本,因此您的账面收益会大大低于实际收益,有时甚至会是账面亏损,如果亏损您是不需要缴纳任何收益税的。

      误解九:卖房子赚的钱都给政府了

      对于自住房,只要您在出售前的五年中住满2年,那房屋出售后的盈利对于单身屋主来说前25万免税,对于已婚夫妻前50万免税。

      对于投资房,您出售的盈利需要交15%的收益税。但是,你可以通过在出售房屋的45天内购买相同性质的房屋(例如都是用于投资)而将交税时间延后一直到将来留给子女。

      误解十:我在芝加哥买房就只能呆在这了

      因为芝加哥买房比租房划算很多,可以在芝加哥留学或者工作期间购买一套小户型公寓自主,将来离开芝加哥时交由您的买家经纪代为管理和出租。这样,您自己的全球资产配置中也增加了一个稳定的投资产品,每年还可以收取不错的租金。
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