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中国"房产税"要来了? 美国这个税怎么收

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      12月5日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告2017-2018》指出,近两年全国住房市场总体稳中有升,为更好建设长效机制,建议明年将房产税纳入立法议程。

中国房产税要来了? 美国这个税怎么收

      (图片来自网络)

      苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙预计,2018年将可能加快完成房产税立法程序,2019年或2020年部分省市将可能正式进入房产税全面征收阶段。

      在此之前,据金融深度3日报道,宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》,明确宁夏房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收,新细则自2018年1月1日起执行。

      这标志着中国正式和国际接轨,对70年使用期限的房子征收房产税,中国正式进入了房产税时代。

      而在房屋和土地有永久产权的美国,房产税已有200多年的历史,是房屋永久产权的最基本保障,也是房主的义务(不缴房产税,房屋可能会被没收并拍卖)。

      据华尔街见闻报道,美国各州政府自行决定房产税高低,每年都需要缴交,房产税也是地方政府维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。也就是说,美国房产税“取之于民,用之于民”,房主可以享受到社区服务改善的好处。

      在实际缴纳过程中,各社区会根据实际情况不同而相应调整税率。富人社区房产税会稍高,这使当地学校、医疗等公共设施更好,形成良性循环。而中低收入社区的房屋则会由专业人士评估,适当减少缴纳的房产税。

      下表是美国各州房产税情况,美国各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间,全国房产税中位数为2149美元。

中国房产税要来了? 美国这个税怎么收

      美国各州房产税率(来源WalletHub,粗体字为热门投资地)

      各州中,房产税最低的是旅游胜地夏威夷,当地房产税仅有0.28%,房东每年需缴纳的房产税中位数是1406美元。

      与纽约曼哈顿一河之隔的新泽西州,是美国房产税率最高的州,达2.35%。按照当地房价中位数估算,每年房产税需缴纳7410美元。拥有靠近纽约的便捷,新泽西近期也成为国人赴美买房的热点城市,但当地的房产税支出不容忽视。

      有的州虽然房产税高,但其它方面税收较低,同样对人口迁移和投资具有吸引力。德克萨斯州的房产税达1.9%,但由于德州不征收个人所得税,使得当地居民税负相对较轻,吸引大批年轻人和大企业前往。

      而在热门投资地点中,加州房产税最低,仅有0.81%;气候温暖的佛罗里达州和西北部的华盛顿州房产税分别是1.06%和1.08%,这两个州也不征收个人所得税;纽约所在地纽约州房产税率偏高,为1.62%。

中国房产税要来了? 美国这个税怎么收

      美国各州房产税分布图(来源:Tax Foundation)

      房产税的高低,对人口迁移和房价也造成一定影响。一般来说,人们会倾向于定居在房产税率较低的州,一些房产税少的州房价上涨也就更快。

      Attom Data公司副总裁达伦-布罗姆奎斯特表示,过去五年,美国房价涨了45%,但房产税最高的新泽西州,房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州,房价则分别大涨59%和83%,科罗拉多州首府丹佛也成为美国房价上涨最快的城市之一。

中国房产税要来了? 美国这个税怎么收

      (图片来源:Daily Herald)

      房产税是在美国不可避免要缴纳的税,缴纳美国房产税时,应该如何计算呢?据搜狐报道,通常是对区域内私人房产、空地的房子进行征收。

      房产税率的确定会基于房产评估价值,往往各州会有不同的规则。房产税缴纳时间一般来说每年两期,在4月和11月各缴纳一次。

      缴纳房产税前,首先要清楚一件事,美国绝大部分房产是房屋本身加土地,房屋地基、院落的土地所有权都归属在范围之内。所以,房产税实际上会对两个部分缴纳税款,一是房屋本身价值,二是地产价值。

      1. 评估房屋价值

      房屋价值通常由当地的专业的评估人员决定。为了了解房产的价值,可以联系当地评估员的办公室或者当地的税务机关。许多评估员都有在线工具,可以根据地址查找房产价值。有时屋主也可以从金融机构获得价值估计。

      大致说来,房地产评估的基本原则有3个:参考同地区,同类房屋最近一段时间的成交价格,这是评估房屋价值(包括土地价格)的主要参考因素;

      房屋价格加上土地价格,即在当前建材成本和劳动力成本下,在同一块地皮上修造同类房屋的造价,并根据相应的新旧状况进行折旧处理;假定房屋用于出租,可以收到多少租金。

      综合以上三点,并结合当地经济状况,可以得到房屋的评估值。地方政府根据估价员的评估,会将新的房屋价值评估报告提前半年通知屋主,如果屋主觉得价值评估符合心理预期,就等着政府寄来新的税表;如果觉得和心理预期相差太大,可以提出要求重新评估,政府会委托评估员,重新审核评估报告并将结果寄给屋主。屋主如果还不觉得不合适,可以要求上诉,由法庭最终裁定。

      2. 评估土地价值和周边设施获得的总价值

      在大城市,往往土地价值高于房屋价值,所以房产税率一般会以土地的价值为基础。土地越有价值,房产税越高。因为土地的价值会随着时间而改变,所以即使地方政府没有具体改变房产税税率,屋主自己也应该大概了解拥有的土地值多少钱,提前预估房产税率变化趋势。

      一块土地的价值通常由两件事决定:土地本身的价值和附加任何东西的价值。要知道财产性的总价值,就需要将这两个值相加。通常,本地评估人员可以提供这两个信息。

      举例来说,在美国A县买了一所房子,预估价值为357000美元,由于靠近繁华商业区以及两处便利的高速公路,预估价值是307000美元。加上这两个值,我们的财产总价值为357000 + 307000 = 664000美元。在接下来的几个步骤中,我们将使用这个值来计算我们的房产税。

      3. 查找房屋所在地区的地方政府税率

      房产税税率每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率在1%-3%左右浮动。有一个简单的计算公式:房产税税率=预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。不过即便是同地区,房产税税率还会随时间变化而变化,这取决于征税机构的需要。

      比如A县有预算短缺,就可能会提高税率以使收支平衡。因此,了解房屋所在地区,政府的最新财政信息至关重要,与评估财产价值一样,通常可以从当地税务机关得到这些信息。

      4. 发现其他地方机构的财产税税率

      房产税的总税率一般由州税率,市、县税率,学区税率三部分共同组成。所以地方政府并不是唯一需要征收房产税的组织,其他为当地社区服务的组织也通常会设置相应的房产税。值得注意的是,大多数公立学区的大部分开支都来自地方房产税的财政来源支持,城市、城镇和其他地方实体也可能需要缴纳一定的房产税。

      在我们的例子中,假设我们生活在ABC州的D市,我们需要支付1%的州税率,同时D市还拥有自己的2%的房产税,最后,D市公立学校会以3%的税率征收自己的学区房产税。

      5. 计算总税率

      当知道所有不同类型,但必须支付的房产税税率类型时,计算全部的税率就相当容易了。首先,将不同的税率相加,以获得需要支付的总房产税率。

      在例子中,由于我们有全州1%的财产税,2%的市税率,以及3%的学区税。

      我们总共需要支付1% + 2% + 3% = 6%的房产税税率。还有一个需要关注的税项,那就是额外地产附加税。

      当购买的房子属于新发展区,一般地税在基础税率外还会有额外地产附加税Mello Roos tax,这个税主要用于该区域的基础建设,如学校、公园等公用设施。对于额外地产附加税缴纳的年限可以在购房时和卖家或开发商确认,他们会准确告诉你。通常基础税率是1.2的话,额外地产附加税是零点几。

      6. 计算总房产税

      把总财产税率乘以正在计算的房屋与土地总估值,就将得到财产税总共需要多少钱。在例子中,总房产税率是6%,房产价值664000美元,0.06×664000美元=39840美元。则39840美元为最终的房产税。

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