美国投资房买得好，不如卖得好！卖房的关键在于定价！

      近年来，赴美投资房地产热潮不断升温，“以房养学”、“以租养房”等名词已屡见不鲜。那么，选择美国投资房产有什么诀窍呢？

      1、选择投资房，什么因素最重要？

      选择投资房，最重要的是地点。首先，你看中的这个区域是不是经济上升区。经济上升区意味着这个地方的人口和经济在未来几年呈增长态势。第二，一定要看投资房离公共交通近不近，走路到火车、地铁、公车站最好在七分钟以内。再有，大部分人的工作地点在市中心，所以还要看这个区域乘地铁到市中心多久，一般在30-50分钟以内较为理想。最后，看周边配套设施是否齐全，治安和学区也是选择位置应该注重的。一定要先确定一两个社区，在这个范围内看房子，这样才有比较，才能找到符合自己需求的房子。

      另外要注意的是，买自住房和投资房是不同的。以纽约为例，华人往往喜欢住在像法拉盛、八大道等华人聚居区，但这些地区通常房价炒得很高，房租却偏低，所以收租回报率并不高。打个比方，如果你有120万预算，投资在法拉盛，能买到一个两室的房子，出租后，收入与月供等开支基本持平。然而，同样的120万，你投资在Corona或者Woodside，能买四至六室的房子，全部用于出租，租金去除了贷款等开支，一个月能净赚5000-6000元，如果你自己实在喜欢住在华人区，可用3000元在法拉盛租一个设施齐全的公寓，还有剩余的钱，一举两得。

      2、挑选投资房，哪些网络资源可充分利用？

      先用谷歌地图查看房屋离地铁有多远，有哪些商店，周围有没有学校，一目了然。此外用city-data.com，当你输入地区的zipcode就能看到这个区的人口结构，教育程度，甚至可以看到这个区的单身比例，结婚比例，这样你就可以预想到以后的租客是什么样的。有些人注重学区的话，也可以利用这个网站，输入地址就能够了解到该地区都有哪些学校。再到greatschools.org去查询关于这些学校的评价和排名。Craiglist.org是一个租房的主流网站，可以通过这个网站了解到在你这个区过去30天各种房型的租价。

      3、什么样的房子适合投资？

      Condo式公寓租金收入比别墅多：比如80万买三个Condo，每套公寓出租1500元至1700元，付了管理费后每个月的纯租金大约可以在3000元至4000元。分散投资，风险也分散了。三个公寓不可能同时空屋，就算一个空屋，还有两个公寓有收入，总是能打平开支，风险就小很多。 20万的房子涨到40万，相对比较容易。买得起的人也多，容易出手。如果你喜欢做甩手房东，什么都不管，那么Condo式公寓是好的选择，每月只要付管理费，就什么也不用打理了。

      如果是自住房，多数人喜欢占地面积大的独立别墅。但对投资房而言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率，因为同样大小的房屋如果占地面积大，投资成本就会相应提升，而花园大又意味着维护开支大，除草、浇水、施肥等都要钱。另外，投资房和自己住的房子不宜相隔太远，最好在三十分钟以内的车程，如果超过一个小时就不要考虑了。

      4、什么样的房子不适合的投资？

      最不合适投资的是Co-op合作公寓。大部分的Co-op无论买卖，还是出租，都要业主委员会批准，非常麻烦。 Co-op 合作公寓通常对出租和装修有设限，因此作为投资型房产的吸引力较低。而且购买合作公寓需经过该合作公寓董事会核准，会拖长购置时间，甚至有被驳回的可能。合作公寓的所有权概念只是持有该合作公寓的股份，而非拥有传统「房产地契」的概念。

      作为投资房，往往选择在一定的价位出售，以便获利。或是自己居住的房屋，因为各种原因而需要出售时，您一定希望卖到最高的价位，得到最好的投资回报。可是您知道吗？卖房子，其中最关键的一个因素就是定价。如果您希望找到合适的买家，制定一个合理的价格策略将是你找到合适买家的重中之重。您一定会问：怎么才能制定最合理的价格呢？

      一、避免定价过高

      您为您的房子付出了大量心血，您维修屋顶，搭理花园，你认为你的家是这个街区里最好的，它理所应当与您看到的价值相对应。如果您这么想，就大错特错了。你要吸引买房者看到房屋的价值！如果您把房屋价格定得过高，那么一开始您就将错失数量庞大的潜在买家。特别是如果您家附近近期出售的房屋价格不足以支撑您定价的合理性。您还将面临经历多次降价的风险，这将让您的房子在市场上的时间更长。

      二、尽可能不要让潜在买家错失网络搜索的机会

      作为购房者来说，在网上找房子的常用方法就是输入价格范围以缩小选择范围。如果买家搜索的价格区间是50到60万，而您的房屋标价60.5万，那么潜在买家不会看到您的房子。这种情况下，您不妨把房子标价60万，这样您能正好位于搜索价格的上限和下限之间。归根结底，房屋定价取决于您和您的经纪人，但是如何让您的房屋价格落入便于搜索的价格范围肯定值得思考。

      三、定价时必须参考近期附近成交的物业

      如果想让潜在买家对您的房屋感兴趣，您就不能以社区内其他待售房屋的标价作为定价的参考标准。您还需要考虑您的社区中近期房屋成交的价格。一个经验丰富的经纪人将为您搜集尽可能多的详细信息，包括为您提供附近近期出售房屋的相关信息，帮助您搭建一个市场全景。

      四、在定价时避免创意频出

      如果您想让您的定价更吸引人，引起潜在买家的关注，在标价时请您务必选择清楚简洁的数字。假如，一个房屋的上市标价为522,477美元，买家在看到这一连串数字时将在脑中按下暂停键，这串复杂的数字将分散潜在买家的注意力将他们引向别的物业。所以，请不要在房屋定价上发挥想象力，将您的想象力留在对房屋的描述中吧。不过，近期随着大量华人购屋置业的人对于尾数是8888或9999的比较感兴趣，不妨可以试试标价如$58.8888万，$62.9999万，但记得来购买房屋的人都有砍价的习惯。

      五、在谈判时不要过分坚持

      要扼杀一笔交易最快的方法就是即使“待售”的标牌竖在后院，卖方依然强硬的坚持自己的标价。谈判是双向的，如果您拒绝在价格或其他问题上做出让步，您有可能面临一段异常崎岖坎坷的交易过程。不妨问问自己：按照标价卖房是不是最重要的？您能不能做一些让步，找到与买家的利益共同点，确保房子的顺利交易。

      六、不要忽略经纪人的意见

      你希望以最合适的方式，最合适的价钱卖掉您的房子，而一切好的开始在于挑选一个好的经纪人，并且聆听他/她的建议。您的经纪人将从您家的特点，当地市场情况，周边市场近期销售情况等各个角度了解您的情况，帮助你做出明智的定价决定。