揭秘与美国房产投资息息相关的重要因素

      过去几年的美国房产市场复苏带来了很多区域大幅的房价上涨，那些被华人买家特别看好的地段更是涨的飞快，从长期投资的角度来看，目前是进入美国住宅市场的难得时机。今天就来聊聊关於在美国买房需要考虑哪些因素。

      1、美国房市上房源充足，且完全透明

      对於海外买主来说，没有房源不足问题，只有是否可以找到熟知当地情况经纪人的问题。美国有一个属於经纪人共享的房源系统，简称MLS，每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。 所有的上市屋都在这个系统中完全透明。一般，大的都会区会有一个的MLS网站,以大洛杉矶区为例,每天都有约8万至10万个房源在市,所以房源十分充足。

      2、 看上美国房产後，该怎麽出价

      美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产後，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。

      如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低於市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高几倍的价格才能行。

      因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。

      3、永久产权不表示要拥有一辈子

      众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有"在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传"的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。

      根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休後把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制, 同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。实际上，住了几年之後也都腻了。

      4、美国房产出租不难

      很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决於业主的租金是否符合租赁市场的价格。关键在於卖价是否符合市场。

      美国房地产市场是很公开透明的, 经纪人可以从MLS得到准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估。

      5、在美国买房，不要为了砍价而挑毛病

      许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别於美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。会选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较後，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。

      挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。尤其越好的房子, 卖家在卖出的时候就像嫁女儿一样, 希望能卖给一个真心喜爱它的人。

      6、不要要求卖家送家具

      在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子，嵌入式的电器等等不可移动的配件。

      而可以移动的配件都是属於个人的物品, 比如沙发,桌椅都是不附着在房子上面的，因而不包含在屋价内。另外，盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。

      卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。情况就再商量。

      7、投资美国房产只看租金回报率吗?

      投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。後者比租金回报率更重要。

      通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东?两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由於这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

      但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。

      8、不是每个外国人都能办理房贷

      海外买家可以在美国贷款购房,并且很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。

      外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：

      美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；

      外国人贷款条件：需有较多自备款，根据各个银行要求不同，通常要求40%-50%左右，如果可以的话，大约能贷到5 -6成。

      由於每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。比如，一些银行只贷给外国人3~7年，但也有银行能够贷到30年。而有的银行利率较高，但手续简单要求低；有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。

      9、中国人都喜欢新房但在美国难以实现

      中国人都喜欢新房。而美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到20%，更让华人失望的是，这些新屋多数位於偏远的地方。美国城市人口通常在3万~10万人，从开始开发到商业活动，配套设施齐全大约在10~25年之间，但不再有土地可供住宅开发。

      美国除了几个大城市比较像国内繁华都市外，其他大多数的地方都是以郊区独立屋形式来建设。所以，一个城市是需要有足够的空间去开发。成熟的城市经过35年後，就很少有城市能够有新房，只有尔湾市属於例外，由於几乎整座城市的土地都属於一家私人公司，房屋开发速度完全取决於该公司的规划。所以，不要有错误的认为每个地方都能买到新屋。