买房为何需要房产经纪及中介代理？

      打算在美国买房子，就是要找一位可靠的房地产经纪人了。与国内的售楼员相比，美国的房地产经纪人有以下几大特点：

      1、美国的房地产经纪人十分专业，行业管理十分严格。不象国内那些通过简单上岗培训就能进行房地产中介的业务员，要想在美国进行房地产中介，必须要经过180小时的学习，并通过严格考试後方可获得所在州的房地产经纪人执照（Real Estate license)，以後每年都要上课才能更新执照。

      行业管理以德州休斯顿为例，每一个房地产经纪人都必须注册在某家房地产公司之下，不仅要服从公司的管理，而且要遵守休斯顿经纪人协会（Houston Association of Realtor，HAR), 德州经纪人协会 (Texas Association of Realtor ,TAR) 以及国家经纪人协会 (National Association of Realtor, NAR）的各种法律法规。如果没有房地产经纪人执照，不允许从事任何房地产相关业务，不允许回答任何与房地产有关的问题，更不可能带客户看房子。

      2、美国房地产经纪人的独家代理制度。在国内，一个房源可以交给多家中介公司, 谁卖出去谁得佣金；一个买主也可以找多个经纪人, 谁帮买主买到房子谁得佣金。而美国完全不同，无论买房还是卖房，经纪人都是独家代理，买主或卖主都要和自己的经纪人签订独家代理合同，只有合同期满或者中止以後，才可以找别的经纪人代理。

      3、美国的房地产经纪人年龄多在35岁以上，70%以上为已婚女性，很多人具有硕士博士文凭，多由其他行业如教师、工程师、科研人员甚至律师等，转行而来。与国内的大多是20岁出头的房地产经纪人不同，大多为中年女性的美国房地产经纪人，一般比较有耐心、爱心、认真负责、充分理解买房和卖房者的心情，尤其一些高学历的经纪人，思维缜密，做事有条理、讲究效率，能很好地指导和帮助买房和卖房者。

      4、佣金的支付和国内不同。与国内由买方支付佣金的制度有极大不同，在美国买房子，佣金全部由卖方来支付的，买方不用支付任何佣金。在美国买房子，有一位专业的经纪人为你找房、带你看房，向你介绍和解释合同条款的约定、购房程序、手续等， 并且协助贷款、验屋、产权过户等等，各个环节都能为你提供专业的建议与指导，自始至终为你争取最大的利益，而且你还不必为这些专业服务支付任何费用!

      5、通过房地产经纪人可以买到更便宜的房子。在美国买房，无论你买新房还是二手房，买方经纪人一般只代理买方，与卖方没有任何关系，这与国内的情况也十分不同。在购房过程中，经纪人代表买方与卖方讨价还价，尽可能压低价格，为买方争取最大的利益。

      尤其在买新房时，理论上讲，买主可以不通过经纪人，直接从建筑商手里买房。有些从国内来的买主就误以为这样可以帮建筑商省下佣金，从而可以和建筑商砍价。事实上正好相反，尽管还要支付买方经纪人的佣金，建筑商依然愿意接受经纪人的砍价，而非买主个人。这如同“批发”和“零售”的概念，经纪人可以拿到批发价，而买主只能拿到零售价。其实，这也是建筑商用以鼓励经纪人多带买主来买房子的策略，建筑商都希望与经纪人建立长期合作关系，而与买主个人则不可能。如果买主明白了这个道理，买新房时就一定要请经纪人帮忙，再不要自己送上门去挨宰了！

      6、此外，大部分中国买家不了解美国地产行业，以为没有买家中介能够得到卖家更便宜的房子售价。其实不管买家是否有买家经纪，卖家同样要付双方费用，只不过，若买房没有经纪人，卖方经纪人可一并得到卖家及买家双方6%的中介费，这样买家没有行业经验则会不但没有拿到便宜价，更是被卖家中介忽悠猛宰，有时候卖家或建商会在签约之前误导，在签约之後藉故找理由不履行答应的promotion或装修upgrade，由于没有经纪人帮，自己也没有经验的话申诉不成也只能从了，最後则只能说是得不偿失了。