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贷款专家:申请购房贷款,这16个重要事项请牢记

华美优胜美国房展会

      美国地产火热,要抢房成功,能否贷款顺利是一大关键。今天,就来听听专业贷款经纪人给大家分享16个在美国贷款方面的小建议吧。

      首先跟大家分享两个真实的故事:

      一、从信用卡借钱,几乎毁了客户的湾区地产交易

      上个星期,我的一个客户在最後一刻几乎毁了他的购房交易。他签署了最後的贷款文件後,从信用卡借了4万美元准备装修房子。他以为在签署最终贷款文件後这就是一个“Done Deal”(完成一切)了。他没有意识到,贷款行在放款前最後一刻会查他的买房终款的资金来源,从而几经周折。

      二、贷款时辞掉工作,导致湾区购房前功尽弃

      监於最近发生的事例,故愿与各位分享我为我客户撰写的“申请购房贷款时16个重要事项”,以供大家参考,让您的购房贷款更顺利!

      这些都是我在过去十几年,房屋贷款业务中遇到过的问题。并不是每项都是致命的错误,通常我们会尽力补救。但是它们无疑会增加阻碍,从而拖延房屋的成交。这个清单并没有面面俱到,因为我们不断发现新的交易障碍。但是至少能提醒您在采取某些行动之前,先和您的贷款经纪商量。

      1.不要在申请贷款期间,从信用卡借大笔金额。 它不仅会增加您的负债率,还会降低您的信用打分,导致您原来已被批准的贷款申请被拒。

      2. 不要在申请贷款期间辞职。 即使你签了最後的文件。如果贷款银行是根据您的收入状况作为贷款审核的条件,您必须在贷款行最後放款时,仍在原公司就职。要知道贷款行会在放款之前再次打电话给您的雇主来确认。

      3. 不要在申请贷款期间换工作。 即便新工作的薪水与前工作薪水相同,甚至更多,它还是会增加您完成房屋贷款交易的复杂性。一些贷款行会在你开始新工作30天之後才提供贷款,这会拖延您购房成交的时间,也可能使您支付昂贵的罚金,来延长你锁定利率的有效期。

      4.不要在申请贷款期间改变你的薪酬。 如果你减少工作时间,或者降低基薪从而换取更高的佣金或奖金,贷款行只会以低的基薪计算,因为佣金或奖金必须有两年历史才能被考虑。再有,如果您从W2雇员转为独立承包商,即使是同类的工作,而且收入比原来高,贷款行会认为您没有任何底薪。因为承包商被认为是自雇( Self-Employed),需要有两年的纳税申报收入,方可算其收入。

      5.不要在申请贷款期间去买新车。 即使贷款行已经有了您的信用报告,他们通常还是会在放款之前,再次更新您的信用报告,查看您是否有新的债务,并重新计算你的负债率,来确定你是否仍然符合贷款标准。如果您用现金买车,他们会确认你是否还有足够的现金来完成购房交易。另外,车行查询你的信用,也可能会导致你的信用分数下降。如果你新的信用分数低於贷款银行的要求,你的贷款申请会被拒绝。

      6.在您最後拿到贷款之前,请不要急着购买新的家电设备 (如冰箱、洗衣机、烘乾机)、家具或是其他高价物品(如新的订婚戒指、结婚礼服、名表等)。理由同上。

      7.不要忘了及时支付账单。 最近的逾期付款会对您的信用分数产生重大的负面影响。

      8.不要以为你设置了自动付款系统,便可高枕无忧了。 请务必及时核对您的银行账户,确定账单已按时支付,以免造成逾期付款。这种事确实发生过!一年之内的逾期付款会严重降低您购买房屋或重新贷款的能力。

      9.不要在你的资产账户间频繁转钱。 不管是从现金账号转入储蓄账户,还是从股票账号转到现金账号,都需要解释原因和提供转账记录。

      10.不要存入工资以外的大笔存款。 特别是如果您不能(或无法)提供大笔存款资金的来源(如大笔现金存款),这一点尤为重要。为了查寻洗钱嫌疑人士,贷款行将要求对任何“大笔”存款进行充分的解释和文件追踪。什麽是“大笔”?取决於贷款行,许多人认为,超过25%的月收入就是大额款项,需要做出解释。

      11.不要邮寄你的报税单。 如果您在报税截止日期前後,购买房产或做重新贷款,您应该使用电子申报。贷款行有可能在放款之前,要求从国税局获得当年申报的税务单( Tax Transcript ),邮局邮寄会拖延税务单的处理。

      12.不要同时进行另一个贷款交易。 如果您同时申请房屋Home Equity Line贷款,或购买租赁物业或度假房产,贷款行会要求知道新物业的所有细节(本金、利息、税金、保险、市场租金等)以确定你是否仍然符合贷款条件。他们甚至可能会坚持要您先完成所有其他交易之後,再向您提供贷款。如果您在同一财产上申请多个贷款,则将停止处理您的贷款,直到您取消其它贷款申请。

      13.如果想申请重新贷款,请不要出售你将做抵押贷款的房屋。 大多数贷款行不会为上市的房屋提供贷款。

      14.如果您的信用评估分数在符合贷款标准的边缘状态,请勿使用超过10%的信用卡限额。 否则将损害您的信用评估,可能会使您失去贷款资格,或提高您的贷款利率。

      15.当重新贷款时,不要同时进行一个大的装修项目。 贷款银行在您的装修项目完成之前是不会给您贷款的。为什麽?他们担心施工留置权,而且万一您的房屋成为法拍屋,他们将无法出售装修未完工的房产。

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