美国法拍房的法律程序

      华人最爱房屋，多准时还贷，故房屋被法拍的情况很少。但是，也有人因为生病、失业等原因拖欠房贷，最後房子被法拍。最近，就有人因为做生意失败，房子被法拍。这篇文章是告诉读者，假如你的房子拖欠贷款，房屋可能被法拍，你该怎麽办。

      纽约州是全美法拍屋需时最长的州，平均需要三年。假如你是纽约屋主，可能面临房屋被法拍，要从中找出法拍过程中会发生什麽事，了解你在此过程中拥有什麽权利。

      当你买房签署贷款时，你一定签署了期票。期票（promissory note）就是一个欠条，允诺要偿还贷款，并且按照规定的日期偿还。房贷是抵押贷款，买的房子做了担保。

      假如你没有偿还贷款，大多数贷款都有15天的宽限期，过了这个日期，贷款银行将收取滞纳金。滞纳金一般是逾期未付本金和利息的2%。你签署的期票上有滞纳金的数量和宽限期。你也可以在每月支付贷款单上找到。

      假如连续几次没有支付贷款，贷款公司会给你寄信或打电话，提醒你赶快支付。不要忽略这些来信和来电，这是一个与贷款公司谈条件的好时机，也许能够达成一个协议，如贷款调整、承诺协定或新的支付计画；如果谈成，你就可以避开拍卖。

      2014年1月10日生效的联邦消费者金融保护局规定，即贷款银行必须等到屋主拖欠付款120天後，才能向法院申请启动法拍。这就给屋主足够的时间去寻找减低损失的办法，贷款银行可能仍然给你寄去通知，告诉你已经晚付，以及你要在这法拍前的日子内寻找减少损失的办法。

      各州的房屋法拍程序大同小异，本文主要以纽约州为例解释。住在其他州的读者可以上本州的相关网站查询。纽约州的贷款协议经常包含这样的条款，要求贷款公司要寄出通知，一般称为违约信（breach letter）或者要求信（demand letter），通知你的贷款已经违约，贷款银行可以加速偿贷和进行止赎。房屋贷款的加速条款允许，假如借款人违约，贷款公司可以要求支付全部的贷款。

      这个通知必须注明：违约、制止违约的行动、日期（通知发给借款人後不超过30天）。假如屋主住在这栋房产里，纽约州法律要求开始法拍程序，贷款银行寄送通知给屋主，要提出如下资讯：制止违约的资讯、屋主附近政府批准的房屋谘询机构名单。假如寄去通知後90天内违约没有解决，贷款银行将开始法拍程序。当然，假如屋主没有住在这栋房屋里，法拍程序可以早点开始。

      在纽约州，法拍要在法庭中进行。这就意味着贷款银行（原告）要向州法院提交一个诉状（complaint），启动法拍。这个诉状也会交给借款人（被告）一份，并附有一张传票（summons），假如诉状和传票由人送达，一般要求借款人在20天以内回应。但是，假如诉状是通过邮局或者其他方式送达，同时送到的还有「帮助屋主通知」，告诉屋主在法拍中的权利，一般的回应期是30天。

      当然，假如能够在协商会上讨论出一个还款方案，就可以避开法拍。但是，假如你不能在协商会上讨论出一个方案，或者你不在规定时间内对法院的行动做出反应，贷款公司就能从法院请求违约判决，这就意味着你输了官司。

      贷款银行的目的是能够收到每月的还款。有的屋主也许能在房子卖掉前偿还所欠的贷款及所有的欠费，就能够避免房子被法拍。在法拍中，房产将出售给出价最高的人或者还给贷款银行，也就是房产就变成了贷款银行的资产。有的州有房子赎回期（redemption period），即在屋主在法拍中支付本金、利息及其他费用，就可以把房子赎回，但是纽约州没有赎回期。房子拍卖後，新屋主或者支付一些钱让你搬走，或者将你赶走。