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节节攀升的美国房价还能涨多久?

华美优胜美国房展会

      节节攀升的美国房价还能涨多久?这个问题见仁见智。可以肯定一点的是,部分城市已经出现了过热的迹象。最近,地产数据公司Corelogic公布了四个房价被高估的都会区。有意思的是,房价恨天高的纽约和旧金山并不在其列。根据当前房价和长期均衡水平的偏离程度,Corelogic认为华盛顿特区、丹佛、休斯顿和迈阿密的住宅市场已经呈现泡沫的迹象。

节节攀升的美国房价还能涨多久?

      数据来源:Corelogic

      供应短缺是房价高企的主要成因。今年第二季度,美国住宅库存较去年同期下降8.9%,创下连续9个季度下跌的记录。中低端住宅的供应缩水尤为严重。当前全美入门型住宅(starter home)库存和去年同期相比下跌15.6%,改善型住宅(trade-up home)则下滑13.1%。供应相对充足的是有价无市的豪宅,其库存仅微跌3.9%。上述状况在房价高估的城市尤为突出。以首都华盛顿为例,当地入门型住宅的挂牌量在过去5年下降了42.3%,改善型住宅下跌了25.7%。一房难求已成为大城市工薪置业者面临的头号问题。

      导致楼市泡沫的另一个因素是停滞的收入增长。本轮美国经济扩张的主要受益者是占人口少数的资本家和金融、互联网等领域的专业人士,既没钱又缺技能的工薪阶层被撇在了一边。过去20年,剔除物价上涨后美国非领导岗位职工的平均时薪仅上升7.9%,同期房价翻了一番。这种反差意味着房价上涨的动力更多来自于美联储设定的低利率,而非老百姓鼓起来的腰包。不少人担心,如果收入增长继续低迷,房价上行的空间可能会因加息周期的到来受到限制。

节节攀升的美国房价还能涨多久?

      然而,库存紧张的问题在短期内不会得到缓解。和传统的经济规律不同,这一轮房价上涨并没有促使地产商增加开发。全美去年新建了70万套住宅,比金融危机前的2006年低了整整30万套。更要命的是,多数新建项目定位于相对过剩的高端,无法满足供应不足的中低端需求。

      多种结构性因素放慢了开发商扩张的步伐。不断上升的地价和严格的城市规划迫使开发商把重点转向高档住宅。于此同时,工人短缺抬高了建筑成本,最终体现为更高的房价。

      这样看来,即便一些城市存在泡沫,美国热点城市的高房价也降不下来。

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