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外国人在美国购买房地产的贷款和税收问题

华美优胜美国房展会

2009年,怀俄明州只有一个居民的小镇比福德上网拍卖,起拍价10万美元,一位越南企业家以90万美元压倒几十位美国和外国买家,成为美国人口最少的小镇的新主人。有读者提问:外国人可以在美国买地买房吗?答案是肯定的。

美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,倒是历史上有一些州曾经制定过法律,禁止外国人(主要针对的是亚洲人,以后再谈这个问题)在该州买房买地,例如1913年加州就立法规定外国人只能租房不能买房,而且租房的合约不得超过3年。这些法律大部分要么已经被废除,要么经由法院裁决违反美国联邦宪法,从而失效。只有个别州还保留着这个古董,实际上并不实行,因为行政部门知道如果实行的话,一定会吃上官司,而且肯定会败诉。但是立法部门因为种种原因,迟迟未能采取行动,以至这种陈腐的条款还潜藏在那些尘封多年的法律文书里面。

但是政府不限制,并不等于市场对外国人也一视同仁。

如果外国人有条件用现金或资产将购房的所有费用一次付清,那当然另当别论。这样的买家哪儿都会欢迎,唯一的条件是能够证明这笔钱是你的合法财产。这次怀俄明州比福德镇拍卖,买主在美国的亲友为他支付了10万美元的首付,他将在30天内付清余款,就应当属于这一类。

绝大多数人通过银行贷款在美国买房。贷款的一个基本条件就是买主要有还贷能力,要么有稳定和足够的收入,要么有可靠的、可以变现的资产作为抵押。所以代表卖主的贷款机构一定会对买主进行严格的审查,在合格的买家当中挑选最可靠的一位,这位买家并不一定是出价最高的。因而外国人(这里指税法里的非美国人)常常没有美国的社会安全号码,也没有足够的信用历史,贷款公司很难查验他们的收入、资产和还贷能力,所以对他们购置房地产就会更加严格。

外国买家想要取得贷款,条件比美国人苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高于美国人的20%,而且余额的贷款利率也会比较高。今天美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。

另外一个问题是语言和文化障碍。作为贷款必要条件的收入和资产证明需要翻译和公证,而在某些国家这可能成为一个严重的问题。在匹茨堡地区经常为外国人和留学生办理购房手续的经纪人杰弗里·贝内特 (Jeffrey Bennett) 就曾经遇到过这种情况。一个外国研究生想要买房,声称自己在国内有足够的收入可以作为担保,但是又不愿意将所有的收入都列在贷款申请表上,因为担心一旦被国内税务部门发现,他在自己的国家需要交的税将超过他在国内申报的收入总数。

作为在美国留学的外国学生,如果有长期在美国居留的打算,取得美国的社会安全号码之后,就应该逐步建立自己的信用,例如按时交纳房租和水电电话等账单,申请并尽量使用信用卡,按月足额缴清欠款。这样一旦有了稳定的收入,贷款购房就水到渠成了。

联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制,但是对他们出售房地产则有专门规定。

除开个别领域及行业,美国一贯鼓励外国人在美国进行投资,优惠条件是,除了利息和股份分红需要纳税之外,投资的资本利得免税,即低价买进、高价卖出所获取的利益不用纳税。

美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%。但是外国人如果卖掉房地产之后一拍屁股走人,国税局几乎无法按照房地产的买卖差价计算并追索欠税。

房地产市场几乎关系到所有美国人的利益,如果在这个领域也让外国人占便宜,政府则有“崇洋媚外”之嫌,于是1980年国会制定了“外国人房地产投资税收法” (FIRPTA)。自此,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。

FIRPTA 规定外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%,并且填写 8288 和 8288A 两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司 (Escrow Company) 负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临1万美元的罚款。

外国人在美国购买房地产,还有其他一些税务上的事务需要打理。例如如果买房是用来出租,则政府通常会征收租金的30%作为所得税。业主也可以选择明细报税的办法,即从租金里扣除管理维护费用以及折旧,如果有盈余则在年度报税的时候加在收入里面,亏损的话则可以冲减收入。

外国人购买房产之后,还要和美国人一样每年向地方政府缴纳不动产税,现在大多数地方这项税率是年初土地和房屋估值总和的1%到2%。

以上凡涉及税务方面的具体问题,只能作为参考,实际操作应以联邦和地方税法为准,稳妥的办法是聘请专业涉外会计师处理。

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