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美国房产出售后,如何缴税?

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      随着全球经济的日益复苏和中国房市的控制日益加强,走出国门,投资海外房地产成为很多人的一项选择。其中,美国这个全球经济的领头羊,是很多人安居置业的首选。不过,美国繁杂的税务也让很多人望而却步。今天,小编就带您来梳理一下,在美国卖房子要交哪些税?又如何才能合理避税?

美国房产出售后,如何缴税?

      卖房税费一览

      ✔ 房产税:每年上交0.5%-1.7% (根据不同的州税率不同)

      ✔ 资产所得税:买价与卖价之间的差额的10%-25%

      ✔ 佣金:4%-5%付给房产经纪人

      ✔ 印花税:0.05%

      ✔ 外国人房地产投资税收: 10%

      ✔ 保险、过户税、文件公证费:3000-5000

      详解

      房产税

      为产权交易特权而支付的税额,房产税是一个财产税,每年都要交,数量是房产估价乘以一个税率。而根据你所在州不同,交易税的征收数额也不同,但是需要在卖房时交清所有所欠房产税。

      资本利得税

      资本利得是指当资本资产出售时,买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价。

      佣金

      一般由卖房支付房产经纪人的佣金。如果没有房产经纪人的介入,就不需要支付。

      外国人房地产

      投资税收

      外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留15%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临1万美元的罚款。目的是为了防止外国卖家卖房后不缴纳资本利得税一走了之。

      从上面我们可以看出,房产税是每年都要固定交税的,卖房时只要还清所欠税款即可。佣金则是支付给房产经纪人的,私下协商解决即可。需要注意的就是资本得利税和外国人投资房地产投资税这两部分。下面小编来给您详细解释一下。

      资本利得税税率

      在美国,个人和企业都要缴纳资本利得税。但是,对于个人来说,长期投资的资本利得(超过1年的投资)税率较低。

      如果是短期持有,即一年以内,则资本利得税等同于个人所得税的税率,最高不超过39.6%。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税的税率为0-20%。

      请参考下图,以单身申报为例,如果出售资产的净收入为46万美金以上,持有资产一年之内的最高税率为39.6%,持有资产一年以上的最高税率为20%。

美国房产出售后,如何缴税?

      资本利得税申报

      非居民外籍人士在申报其年度个人所得税时,如有资本利得税,需要额外填写附表D来进行申报。

      资本利得税的豁免情况包括:

      * 当出售一份房产时,如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所,出售者可获得250,000美元(对单身)或500,000美元(对夫妇)的资本利得税豁免份额。

      * 资本利得计算的是净值,即投资收益减去投资损失。所以,当每年年终缴税前,美国会出现这样一个趋势,很多投资者会将他们正处于亏损状态的资产出售。

      对于个人来说,如果投资损失超过了投资收益,净损失可以被利用在一般所得税的减免中。每年每个个人可以申报3,000美元的净投资损失,用来减免一般所得税。剩余的投资损失还可以归入下一年继续用来计算下一年的资本利得净值。企业还被允许将本年度的投资净损失抵消上一年度投资收益,从而获得一定的退税。

      避税小攻略

      保留装修凭据

      相比买房而言,卖房所要考虑的税务要显得更加复杂。想要在卖房时达到最大省税的目的,大家需要注重一些细节。

      比如,房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留,虽然不能当年抵税,但是改建翻新的费用可以在卖房时当作房屋成本,在一定的程度上减少了卖房的净利润,达到省税的目的。

      投资抵扣税费

      如果你有一套投资房(出租房),将它出售后赚到钱在180天内投入到购买另一套投资房,那出售前一套房的利润是不用交税的。也就是说,一个人用卖房的钱短时间内又买了一套投资房的话,不管赚了多少,都不需要担心交税的问题。

      政策影响税收

      如果要出售的房屋在过去5年中有两年是自己的主要居住房,那么卖房所得,个人有25万免税额,夫妻有50万的免税额。

      有人会问,我有一套自住房,在卖之前只住了一年,可以享受自住房免税额么?答案是,没有住满两年就不得不卖房的话,还是能部分享受这个免税条款福利的。

      比如说:如果您换了一份工作,或者您的工作单位搬到了另外一个地方,您不得不卖房搬家。这种情形下,如果住了一年,夫妻就只能享受50万的一半25万,如果住了一年半,那就能享受75%,也就是37.5万。

      合理使用遗嘱

      很多人会把房产传给子女,对于生前还是百年后将房产过户给子女,两种选择,税务上也会略有不同,分别会牵涉到交赠予税和遗产税。

      赠予税是赠予人在世的时候向其他人赠送自己资产要申报的税,

      遗产税是纳税人过世以后资产向继承人转移时要考虑的税。

      美国赠予税和遗产税都共同享有500万的免税额度,也就是说当个人赠予资产价值少于500万美元时,无论是在世的时候赠送,还是过世以后通过继承的方式转移给家人,这个资产转移本身都是不需要缴税的。

      美国税法规定,如果是生前赠予房产的话,受赠人税法意义上的“成本”是父母买房时的价格。

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