在美国出租房产如何操作及优劣对比

      委托房产公司（物业管理公司）、自己出租是业主在美国买房後，常见的两种出租房产方式，大家可以根据自己的情况自行选择。 以下将为大家介绍两种方式如何操作及各自的优劣。

      一、委托房产经纪公司（物业管理）

      对於不常居住在美国的业主来说，需要明确地是，将自己的房产委托给房产经纪公司寻找合格的租客与房屋管理是两项不同的业务，分开收费。

      委托出租，是指房产经纪公司帮忙发布出租信息，并寻找到合适的租客，而房屋管理的主要职责是负责房屋的日常的维护服务。 简单说，前者负责找到合适的租客，後者则为租客及房屋管理提供服务。

      例如，房客提出房间内存有问题，管理公司会负责帮投资者维修，比价来找合适的人做修复工作，验收修复工作，满足房客的各种需求。 另外，会帮业主处理房客不交房租，迟交房租，或驱逐房客的手续。

      有些房屋经纪公司只负责寻找租客，而没有物业管理业务，如果该房屋经纪公司能提供此项业务，当然最为方便。 而一般的物业管理公司则都同时提供这2项业务。

      委托出租的流程

      1． 业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书

      2． 经纪人帮助寻找合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。

      3． 在所有租客提出的申请书中，选择最适合的签订租房合约，并完善租赁的细部内容。

      收费标准

      委托出租的佣金（房产经纪费用）一般为全年租金的6%~8%（按实际情况而定）

      房屋管理的费用一般为月租金的5%~8%（也有的公司为8%~10%）

      需提醒的是，房屋（内外）修复费用、驱逐所需律师费等需业主自付，管理人员只负责执行。

      二、自己出租

      如果业主长期居住美国，就可以通过这个方式来寻找租客。 建议投资者在挑选房客的时候需注意以下3点：

      租金的订定要符合市场。 租金合理的话，一般一个月之内就可出租

      选择房客最重要的是他的信用。 有些信用不好的房客，愿意付较高的租金。 但对房主来说，租户有良好的信用，有稳定的工作是十分重要的。 如果没有更好的房客可以选择，在信用分数较低的租户里，要看他是否只是因为房屋拍卖或短售而降低了信用分数，及以往的付款记录，是否有习惯性拖欠。

      及时管理租客。 如果遇到房客不能按时交付房租，或者刻意拖欠，应该要及时请专业驱逐公司进行法律驱逐，一般驱逐的整个过程约需一个半月左右，及早行动, 房主的损失可降至最低。

      综上所述，委托房产经纪公司（物业管理）的方式较为便利，一旦委托，业主不需要花太多精力进行管理，都交付给专业公司进行，比较适合不居住在美国、没有足够时间管理的投资者。 而自己出租管理，则适合长期居住在美国，且有足够时间、精力的投资者。