投资美国房产涉及到的各项税费简介

      大家对美国的房产税都已有所了解，房产税的税率各个城市不同，一般实际所缴税率为房产价值的0.5-2%左右。不过，除了房产税外，我们大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以避免的税务都不熟悉。而对于投资者来说，了解这一部分的税务问题对其投资决策也相当重要的。下面将为大家一一介绍。

      1、房产租赁收入税率首先，在了解“租赁收入报税”之前，需要先介绍一下何为“非居民外籍人士”与“外籍人士”的区别。

      外籍人士是指非美国公民或非美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。

      一般而言，如果满足以下情况，非居民外籍人士需要申报美国税表：

      1、非居民外籍人士在美国想或从事贸易

      2、非居民外籍人士没有在美国从事贸易，但是拥有美国收入，且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款

      3、上述1，2项所提及非居民外籍人士的代表人

      4、非居民外籍人士的遗产或信托受托人

      5、代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人

      非居民外籍人士所需申报的美国税务可以分为以下两大类：

      1、与美国有关联的贸易收入所得

      2、固定的，预知的，年度的，或者周期性的美国收入

      如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。

      如果做出此选择，房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税时提交一份相应的申明给美国国税局。

      税率

      以下是最新联邦个人所得税率，以单身为例：

      因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。

      2、房产资本利得税(租/售)

      资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%，者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约，但不适用于根据美国税法第871(d)条例所申明的房产的资本利得税。

      如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例做出申明，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。

      如果出售房产，则需根据持有时间的长短来计算。如果是短期持有，即1年以内或1年，资本利得税等同于个人所得税的税率;如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

      值得一提的是，美国的1031条款简单来说，当投资人卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一套“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。

      3、房产的资本利得税预扣

      根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国 国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

      如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后将作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。

      此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。

      4、遗产税

      当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者，应适用遗产税。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。