在美国做房贷Refinance 需要考虑的因素

      首先，我们看看做重新贷款(Refinance)的一些目的吧!

      最常见的是为了省钱!整体行情走低、信用分数提高，都有可能拿到更好的利率。

      有人是为了套现。比如说，30 万房贷已经还了10 万，还欠20 万;现在房子值40 万，可以重新贷32 万，其中20 万用於还剩下的房贷，另外12 万可以用於大额投资，比如给孩子上大学、买股票、用来做生意、创业，当然也可以把房子重新装修甚至扩建。

      此外，如果你买房时首付很低，房贷公司为了保障自己的利益可能要求你购买保险(Private Mortgage Insurance)，还了一段时间之後，如果所欠贷款低於房屋估值的80%，做Refinance 可以顺便把这个保险去掉，节省一笔小开支。

      关於重新贷款，说起来是那麽简单，但有很多因素值得考虑!

      搞清楚房贷还款的Amortization

      贷款包括本金(Principal)和利息(Interest)两部分。30 年还贷期间，虽然每个月的还款额度基本一致，其组成部分却大不一样。

      假设现在贷30 万美元、30 年固定利率4.000%，下面的表格是还款构成图，红色部分为利息，每月递减;蓝色部分为本金，每月递增。可以看到，在刚开始的时候几年，每月还款中约有2/3 是利息、1/3 是本金。

      (图：30 年4.000% 固定利率的还款构成)

      同样是贷30 万美元，如果利率是8.000%，每月还款中利息所占的比例更大。从下表可以看到，前面十几年主要在还利息，所还本金很少。

      (图：30 年8.000% 固定利率的还款构成)

      根据Freddie Mac 近40 年来的记录，美国30 年固定利率在1990 年以前大都在7.500% 以上，最高的时候是18.450%(还需要购买Points)，因此8.000% 的利率并非耸人听闻。1990 年以後利率一路下跌，现在是处於很低的位置。

      (图：Freddie Mac 房贷30 年固定利率走势)

      为什麽要搞清楚还款的Amortization 呢?举个简单粗略的例子，假设：

      你还了十年的房贷，现在每月还款2,200 中有600 是本金、1,600 是利息。

      重新贷30 年，利息略有降低，每月还款变成了2,050，其中400 是本金、1650 是利息。

      也就是说，Refinance 之後虽然每月还款减少了150，但是欠银行的本金却增加了200。

      在Refinance 之後的一年内，你的还款减少了150 x 12 = 1,800 美元，但是欠银行的本金却增加了200 x 12 = 2,400 美元。假设这时你要换房，你经过Refinance 之後实际亏损了600 美元，这还不包括手续费。

      上面的例子非常粗糙，这里只是想藉此说明：做Refinance 应该搞清楚每月还贷的结构。贷款公司通常可以提供，也可以使用网上免费的Amortization Schedule Calculator。

      其他需要考虑的因素

      利率的变化。一般来说，利率要降低至少2 个百分点才值得做Refinance.

      Refinance 的手续费。有些房贷公司可以「免费做」，通常利率会高一些，其实相当於把手续费分摊到了分期付款里。如在本文开头的实例中，有手续费的是3.750%，而「免费做」则是3.875% 和4.000%。

      你是否在未来几年有换房子的打算。举例来说，如果每月还款减少100 美元、手续费是2,600 美元，至少要26 个月才能持平，也就是说如果26 个月之内你打算卖房子，很显然不适合做Refinance。

      如果长期来看没有换房的打算，也需要考虑房贷的期限。举例来说，你还了5 年房贷、现在每月换2,000 美元;做30 年Refinance 可能每月还款减少了200 美元，但是还款期限却增加了5 年。

      信用分数。除了整体市场行情的大环境外，你实际拿到的利率和你的信用分数息息相关，因此即使已经买房买车了，也要注意养信用分数，否则即使市场行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你贷款的时候信用分数很低，过了几年之後分数提高了很多，哪怕市场行情没有太大的变化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做Refinance。

      贷款类型。比如说，你之前做的是30 年房贷，如今收入提高了很多，可以考虑重新做15 年房贷，虽然每个月还款增加，但是需要付的利息会少很多，长远来看是划算的。再比如说，现在整体利率很低，你打算在7 年之内换房，那麽可以考虑做7 年的ARM(Adjustable Rate Mortgage)Refinance，锁定7 年的低利率。

      来源：美国攻略