4个Tips了解纽约房地产规律和特点

      从历史上来看，纽约房地产是稳定、安全、保值、增值的市场。因为纽约是一个非常国际化的房地产市场，它不完全依赖美国本土的经济，全世界各地的有钱人都会到纽约来购置房产，所以纽约的房产是一直稳步上升的。

      不过对于国内高净值人群而言，想要在纽约买房，就必须先了解纽约房地产的规律和特点，那里与中国的房地产市场大不相同：

      Tips1：两种住宅模式——Co-op和Condo

      在纽约，有两种住宅模式Co-op和Condo。其中比较特殊的那种叫Co-op，翻译成中文叫合作社。你可以这样理解Co-op：整栋楼是一个公司，你买的是这家公司的一部分股份，但它不是上市公司，所以你不能自由买卖、出租，你需要经过这个公司董事会同意才能购买和使用。

      每栋Co-op都会有自己的委员会和居住准则：比如首付比例不能低过40%，不准养狗、购买房屋后3年内不准出租等。无论你要买还是租Co-op，都需要向委员会申请，提供自己的各种职业、收入和纳税证明等材料，用来说服他们你是一个有经济实力、而且不会违反委员会准则的“好人”。美剧《老友记》中的主演们在市中心的房子都是Co-op的。纽约建立在20年代到50年代的房子几乎都是Co-op模式，如今在曼哈顿，Co-op的比例大概占75%。

      而剩下的25%就是Condo了。Condo跟我们熟悉的住宅公寓差不多，基本上只要你买得起就可以自由买卖，也可以相对自由的出租。最近20年，纽约新建的住宅基本上都是Condo，而在80年代的时候，曼哈顿的Condo比例只占15%左右。

      虽然Condo更现代、更方便，但自由是有代价的——Condo平均比Co-op贵大概40%。因此对于真正想在纽约长期居住的，大部分人们还是最终选择Co-op。

      Tips2：两个不同中介——买方和卖方

      在美国，通常买方和卖方的中介是分开的。他们认为买房和卖方的立场不同，所以应当由不同的中介代表各自的利益去谈判，这是对双方最好的保护。一般卖房只会把房子交给一个中介代理，它会经常举办Open House(公开看房日)。

      而买房中介会根据你的需求帮你寻找合适的房源、帮你约看房、谈判价格、协助办理银行贷款。

      当然，你也可以跨过买房中介自己直接去联系卖方中介，不过工作量非常大，除非你有明确的意向，比如某个新楼盘。总的来说，美国房地产市场相当复杂，不但每栋房子都有自己的规则，几乎可以说是一房一价，不同银行的评估标准和利率也不一样。所以海外投资者最好还是找个中介，而且最好是专门针对境外客户的专业中介。

      纽约的中介代理费标准收费是成交总价的6%，买卖双方平摊。这也是交易费用里面最大的一块。不过现在市场行情不算太好，许多中介为了抢生意都会推出1% - 2%的优惠。

      Tips3：种类繁多的交易成本费用

      与中国房地产市场的“到手一口价”、“阴阳合同”不一样，在纽约买卖房的交易成本费用项目非常多、也非常透明，几乎没有什么投机的空间。

      除了中介费用之外，然后还有各种零零散散的费用，比如产权保险4500美元(Co-op不需要)，律师费2000–2500美元，如果你贷款还要付给银行$2,000到$3,000的服务费，以及贷款税(贷款金额50万美元以下为1.8%，50万以上为1.925%)，如果你资料比较复杂可能还需要贷款律师……

      如果买的是一手Condo，那还需要支付1.825%的产权转让税。(二手房的话这个费用一般是房东来出。Co-op也有类似的产权转让税，叫Flip Tax，2%，通常也是由卖家承担)。如果你的房子价格在100万美元以上，还要额外再另加1%的豪宅税(Mansion Tax)。

      总的算起来，交易成本大概在房子总价的3%—5%。

      Tips 4：持有成本中的管理费和房产税

      管理费和房产税是买房后的两大日常开支。不同与中国的管理费，低的几乎可以忽略不计，纽约公寓的管理费相当贵。

      比如一个90万美元60平米的一房一厅Condo，每月的管理费大概在700–900美元之间，Co-op会相对便宜一些，大概在450–700美元之间。

      不过你会发现在纽约昂贵的管理费是有道理的，凡是管理费高的住宅大多都维护的很好，尤其是那些老建筑，他们会定期翻修。

      除了管理费，另一大持有成本就是房产税。房产税的算法也很复杂，跟房子的类型以及政府的评估相关，每年税率也会调整，但一般公寓住宅每年的税在0.8%–1.6%之间。不过对于多数新建的房子，政府都会给予15年的减免税政策，前10年免交，后5年逐渐增加。