如果离婚了，美国房产怎么分？

      美国关于外国人购置不动产的政策

      相对而言，美国是世界上少数允许外国人直接购买和持有不动产的国家之一。

      按照美国的法律和现有惯例，外国人购置不动产享受美国的国民待遇：即不论居留时限，外国人可自由购买和持有美国的不动产。这种允许外国人购置物业的权利自由，也体现了美国政府宣扬的自由和私权神圣的理念。

      但是，外国人在美国购置不动产又不是绝对自由的。为避免外国人通过购置不动产规避相关的税收法律，美国又通过了外国人投资不动产法案(FIRPTA)。根据该法案的规定，在处置(包括出售、交换和赠与等)不动产后，外国人应在美国留有(WITHHOLD)不低于处置金额15%(2016年2月17日前处置的不动产，留有资金的比例不低于处置金额的10%)的资金。

      按照基本的法学分类原则，美国属于普通法系国家。普通法系国家的不动产制度，又具有非常悠久的历史渊源。另一方面，美国是联邦制国家，每个州都有自己的不动产法律制度，不同州之间的法律制度存在较大的差异。

      根据持有不动产的权利人的人数，美国的不动产产权可分为单独所有和共同共有产权。在共同共有的产权形式中，又可分为按份共有和共同共有的产权。夫妻间无论以何种形式共同持有不动产，应当属于共同共有的一种产权形式。在共同共有的产权中，美国法律又细分为Tenancy in Common(一般共有), Joint Tenancy(联合共有)和 Tenancy in the Entirety(共同共有)。在上述几种共同共有产权形式中，只有夫妻才可以Tenancy in the Entirety共同共有方式持有该种产权。

      此外，Joint Tenancy联合共有又有其特殊性：配偶一方先去世，生存方获得全部份额。但是，夫妻单方都可在生前通过合同等形式进行“分割”，使其变成Tenancy in Common一般共有。经过这种处置后，先死亡配偶方的财产份额并不受其死亡的影响：生存方也只能获得自己的一半份额。但在Tenancy in the Entirety (Community Property) 形式的产权中，夫妻单方无法通过合同或遗嘱方式变更产权形式，只能通过离婚和双方协议等方式变更产权所有形式。

      中国公民在美离婚与不动产相关法律

      尽管中国公民的婚姻关系通常受中国法律调整，他们的离婚诉讼原则上也应由中国法院审理，离婚夫妻双方处分在美国购置的不动产时，双方的法律关系还可能受到美国法律的调整。而按照美国的法律制度，包括财产分割在内的婚姻关系属于州法调整的范畴。

      按照国际私法和美国法律的基本原则，不动产纠纷案件应当适用不动产所在地的法律。根据夫妻离婚时法院处理共同不动产的原则，美国各州又可大致分为COMMUNITY PROPERTY(夫妻共有财产)州和EQUITABLE PROPERTY(衡平财产)州。以加利福尼亚州为代表，美国实行COMMUNITY PROPERTY的州总共有9个，包括亚利桑那州、内华达州、新墨西哥州和华盛顿州等其他8个州。而美国东部的诸多州实施EQUITABLE DISTRIBUTION PROPERTY(合理分配财产)制度，包括纽约州、弗吉尼亚州和马里兰州等适用衡平(EQUITABLE)的离婚析产原则。

      根据美国的婚姻家庭法，凡是在婚姻存续期间由一方或者双方收入所得所购置的房地产，均属于夫妻共同共有财产， 即使该房地产在夫妇其中一个人的名下。 如果双方离婚，此房地产将以夫妻共同共有财产的性质进行分割。如果夫妻一方在没有得到另一方许可的情况下，擅自将财产转让，那另一方可以向法院提出诉讼请求，要求法院判定此转让无效，或者要求将销售收入进行分割。如果能证明转让财产的一方有主观恶意，还可以要求法院对转让财产的一方进行处罚。

      因为房地产是在美国，美国法院可以通过属地管辖原则对中国公民的离婚案件获得管辖权，即使夫妻双方都不是美国永久居民和美国公民。所以中国公民可以因为在美国拥有房地产，而在美国提起离婚和财产分割的诉讼，当然该诉讼还得满足美国婚姻家庭法对离婚诉讼的一些基本要求。

      中国法院离婚判决在美国的承认与执行问题

      对于中国法院作出的离婚判决在美国的法律效力问题，美国各州法院的态度也不尽相同。大部分美国的州采用“对等原则”，即他国的法院如果承认本州法院的判决，那么本州法院也承认他国法院的判决。根据“对等原则”，美国有的州承认和执行中国法院作出的离婚判决，有的州则拒绝承认与执行中国法院的离婚判决。对于离婚析产案件，在美国得到承认与执行的前提是，中国法院的离婚判决对财产作了相应的裁决。否则，当事人可能必须就位于美国的不动产重新作出相应的处理和安排。简而言之，中国离婚判决中涉及美国不动产分割的，在某些州可以得到承认和执行，有些州不可以。不予认可的州，需要当事人重新就该财产的分割在美国通过诉讼，按照当地的法律解决。

      即使中国法院的离婚判决能够得到美国法院的承认和执行，在美国实施EQUITABLE PROPERTY衡平财产的州，法院也将考虑婚姻存续的时间、双方的资产和负债情况、受教育的程度、赚钱的能力、不动产处置成本和税收后果等20多种相关因素，以决定最终的公平的财产分配方案。

      在实行COMMUNITY PROPERTY夫妻共有财产的州，法院审理离婚案件时，美国法官则直接适用法律规定，将夫妻共同财产对半平分。

      在美国法律允许的情况下，夫妻双方可对美国不动产的产权作自由的约定。例如，通过订立遗嘱，一方过世后将遗产留给其配偶或其他人。但是夫妻双方离婚后，按照美国的法律规定，离婚判决可能令离婚双方当事人先前订立的遗嘱内容失效。

      聘请专业律师做好购置不动产前的尽职调查

      尽管在美国购置不动产看似容易，但其中可能隐藏着巨大的经济或法律风险。在某些情况下，个别不良的房地产中介可能会故意隐瞒重要的信息或情况。如美国有些地方的不动产本身价格非常便宜，但是业主可能被政府要求花费巨资修缮房地产、修整草坪或树木，业主还可能需要向业主委员会交纳不菲的管理费用。2016年9月，以在美国买房遭受欺诈为由，几位中国业主将中国某房控股公司及相关公司起诉到美国联邦俄亥俄州北区法院，索赔经济损失上千万美元。该案的发生有一定的代表性，它为在美国购置不动产的中国人士敲响了警钟!

      美国50个州的婚姻家庭法和房地产法存在一定的差异，与中国的婚姻家庭法更是大相径庭，在美国购置房地产前， 最好对该房产今后的产权变更、产权分割、出租、销售、继承等问题，有一个基本的了解。

      最优的选择自然是聘请专业律师作好相应的不动产处置规划。

      美国有着发达的信托法律制度，中国客户可充分利用信托法律保护自己的合法权益。例如，中国客户通过信托关系持有房地产，可规避相应的遗产税，也可保持持有财产的隐私性。此前，有网友轻松查出了王宝强夫妻在洛杉矶购置的不动产，就是因为王直接持有该不动产。另一方面，如果在信托合同中设置特殊的条款内容，当事人可避免潜在的“败家子”情形，或避免其他方面的家庭财产纠纷。此外，在专业律师的指导下，中国的买家也可利用遗嘱等法律文件，安全、便捷地达到某种特定的合法目的。