外国人买纽约公寓 Condo VS Co-op哪种抢手?

       了解纽约房产市场的购房者一定知道这个市场核心区域是公寓的“主场”!那么，买房选择独立产权公寓(Condo)还是合作公寓(Co-op)?哪种好卖好租?

        纽约市一共有五个区，除了闻名世界的曼哈顿以外，还有皇后、布鲁克林、布朗克斯和斯塔腾岛。其中，曼哈顿、布鲁克林和皇后区三地是公寓住宅集中的三个区。

        根据Elliman公司的纽约市新房和旧房平均价格数据报告，曼哈顿的公寓平均价格在2016年第3季度达到了$2,032,459美元，皇后区达到了$561,966美元，布鲁克林则为$983,511美元。

        其中纽约“新贵”--布鲁克林的公寓平均价格相比上季度涨幅达到了20.4%!

        可见在纽约市，“一寸土一寸金”的比喻是不夸张的。从昂贵的写字楼到豪华高档住宅，纽约的紧俏土地资源都使得住宅价格不菲。

        在纽约购买一套中意的住房，是许多每天穿梭于街头巷尾的纽约居民的理想。而近年来很多海外高净值人士也乐忠于购置纽约房产，除了房价抗跌，安全性高，房租还高又好租!

        根据近期的住房空置调查显示，整个纽约的空置率为2.38%，明显低于国际惯例的5%—10%合理区。

        了解纽约房产市场的购房者一定知道这个市场核心区域是公寓的“主场”!

        那么，纽约买房出租，选择独立产权公寓(Condo)还是合作公寓(Co-op)?

        总得来说，纽约房产类型Condo和Co-op的本质区别是产权形式，以及管理严格程度。下面小编就来分别说说这两个物业类型。

        独立产权公寓(Condo/Condominium)

        Condo称为独立产权公寓，也称共管或者共有公寓，是一种分户出售的大厦公寓。

        如果喜欢人口较密集的市区中心地带，周围能够方便的找到购物商店、餐厅、娱乐场所等，便利的地铁等公交系统能够到达任何地方，对于无车一族住在Condo应该是方便的选择。

        高档Condo公寓楼内即配备自身的公共设施，如游泳池、健身房、可以聚会的大型露台、儿童活动室等，几乎足不出户即可享受，非常便捷。

        购买Condo能获得该单位的独立产权，其中也包括整个大楼的公共区域的部分所有权，同时还拥有相对自由的出租权。

        也就是说，一般情况下，拥有Condo了一份地产，同时享有出租权，这样就能享受该地产上涨以及出租所带来的获益。

        所以在完全同等的条件下，一般Condo可能会比Coop贵一些。

        业主每年需要支付两笔主要费用：

        1.每年公寓的房地产税，将其交给市政府

        2.物业费交给整个大楼的物业管理公司

        这也是Condo的好处之一，因为每月按时缴纳管理费，有专业的物业管理公司统一管理，就无须为水电煤气伤任何脑筋，碰到漏水等简单维修，也可请大厦管理员搞定，真正是轻轻松松做业主!

        如果本人无法长期在美居住打理，则Condo是更方便的选择。

        不过Condo的所有业主均须遵守管理委员会的统一规定。

        比如有些大楼规定不能养宠物，楼道里不能放任何杂物，晚9点后不能放音乐聚会卡拉ok噪音超过一定限度等。

        而且物业管理费的使用受管理委员会支配，如若管理公司管理不善，不仅影响到居住环境和大楼形象，更会直接导致管理费的不必要增长。

        而更换管理公司等重大决定，均需大楼管委会或所有业主投票决定，结果不受你个人控制也有可能非你所愿。

        此外，业主对房屋室内进行装修改造，除了向楼宇局还须向管委会进行申报。

        公寓如想出租，也必须向管委会申请报备，租客情况也须管委会审批。但不必担心，管委会非常通情达理。

        合作公寓(Co-op)

        Co-op称为合作公寓，购房人不能拥有独立的产权。Co-op公寓所在的整个大楼是一个股份公司，公司以出售股票的方式出售公寓，以求长期的产权租赁回报。

        当你买Co-op的时候相当于买的是这个公司的股份， 股份的多少取决于购买的公寓面积和楼层。过户时拿到的是公寓股份证明书(Stock Certificate)和专有租赁 (Proprietary Lease)。

        的共同规则之一就是禁止外国人拥有所有权。这是由于公司很难对大部分资产和收入来源在美国以外的外国公民成功地起诉，而即使赢得了起诉，如果业主的资产远在万里之遥的其他国家，判决也无法强制执行，因此通常禁止外国买家购买合作公寓Co-op。

        贷款购买Co-op时，要求采用个人贷款而不是按揭贷款。公司规定的可贷金额通常介于房产价值的50%至75%。和按揭贷款一样，纳税时也可以扣除个人贷款利息。Co-op都有一个共同的特点，就是卖家在售出公寓时需向Co-op支付一笔出租房屋让渡税(Flip tax)，约为公寓售价的2-3%。

        大多数Co-op要求股东将公寓作为自住用。大多数Co-op严格限制或禁止转租，因此想要将房子出租的购房者不适合买Co-op。

        业主每年需要支付主要费用：“管理费 Maintenance”

        其中一部分是大楼地产税和贷款还款利息;

        因为业主拥有的股被视为个人财产需要报税，但是IRS规定Coop的贷款利息部分可以抵税收。

        另一部分是物业管理费

        为了保证这个公司的正常运作和大楼质量， 大部分大楼严格审查买家， 避免交不起管理费， 或不遵守大楼规矩的人进来。Co-op有自己的董事会，购买者需要通过董事会的审核和面试才可购买或租赁，潜在业主(和租客，如果允许出租)必须接受合作公寓(Co-Op)委员会的面试，同时向委员会递交正式申请。

        面试可能需要提供的资料有：两年报税，工资/收入证明， 介绍信，银行结余单……等等。

        这个过程很长，需要几个月时间。业主委员会的成员投票通过以后， 才算完成了审核过程。董事会也可以以任何非歧视性理由拒绝，现金买家也不例外。

        虽然Condo也需要申请，但买家与租客都不需要面试。

        产权归属：Condo有产权，Co-op没有

        购买Condo能获得该单位的独立产权，其中也包括整个大楼的公共区域的部分所有权，同时还拥有相对自由的出租权。

        而Co-op买方购入的是这个楼所成立的公司的相应股权份额，无产权。

        购买自由度：买Condo的灵活性或比Co-op高

        外国人可以买Condo，父母可以买给子女，子女可以买给父母，也可以以公司的名义买。

        而Co-op一般不允许外国人或公司买，只有一部分Co-op允许父母买给子女住。

        在出租和管理中，都需要符合该公司制定的各项规定。其不灵活性使得合作公寓不如独立公寓更适于出租，所以价格也比独立公寓低不少。

        因为严格的审查，并且限制出租，Co-op住户的质量可以得到保障。工作稳定，保税较高的华人， 买coop也很踊跃。

        出租的自由度：Condo或比Co-op要易租

        拥有独立单元后会易于出租，虽然大楼管理公司也要审查房客， 但一般只要房客符合要求，租六个月或一年以上就可以。

        而Co-op就因楼而异了，而且政策可以随时改变。 比如有的Co-op规定只能自住，有的规定自住两年以后可以出租， 出租两年以后屋主必须回来自住等。

        租凭者不需要像Co-op那样通过复杂的面试和审核。外国人是可以买Condo的。但任何购买者一般需要向管理委员提出申请，并提供自己的相关资料。如果审核通过，便可购买。一般管理委员会很容易通过。

        出售时的难易程度：Condo或比Co-op要易卖

        由于Co-op大楼对买家的严格审核，Co-op出售时，很有可能因为买主被拒绝，不得不重新寻找买家。

        购房成本多少：Condo成本或比Co-op高

        Condo房价一般比Co-op贵，每年要交房产税、管理费及一些保险的费用。

        Co-op房价一般较便宜。