美国购买新房与二手房基本流程

　　在美国房地产市场上二手房的销售占了85%,而新房仅仅只有15%，这与中国国内市场上有很大不同。仅从选房和看房这个环节来看，两者还是有不少区别，各有优劣。二手房通常都处於有成熟的社区，交通便利，生活方便，购物、休闲、教育、医疗等都有配套服务。加上麻烦房源没有毛坯房之说，既使有些二手房需要部分修复，但也基本上可以在购买後即可入住，因此很受市场欢迎。而新房因为采用新建筑材料、新技术，新工艺，因此更加节能环保，加上可以购买自己喜欢的居家装饰，加上房屋基本上没有维修费，因此也受到投资者青睐。总之，新旧房各有利弊，下面这些购买新房与二手房的基本流程仅供参考。

　　美国新房的买卖流程

　　美国楼市交易以二手房为主，但同时也有新房销售，而中国人更喜欢购买新房。

　　美国新房的买卖流程跟二手房有一定的差别，最主要的差别就是预先登记。

　　美国新房买卖

　　1.先登记排队

　　买新房第一步需要在建筑商那里做买房的登记，需要准备一些材料，包括存款证明和身份证明。

　　其中最重要的是存款证明。对於建筑商来说，最理想的情况是购买者在美国的银行有存款账户，银行能够提供美国的标准的月报表明细。这样的存款证明是建筑商最喜欢的。因为这样他们能够清楚地了解这个账目的详细情况，是否存在问题。

　　2.选择房屋及配备

　　做好买房预先登记之後，建筑商就会把登记者纳入到选房的排队名单之中。

　　一般来讲，建筑商会一边建新房一边通知排队名单中的买主, 分期放出房源，一般每期有4到7套房子。如果已经登记名单中，建筑商就会依次序通知实地看房, 先到先选。

　　如果对当期推出的房子有不满意，也可以要求建筑商把名字在名单中往後推移。等建筑商推出下一期房源的时候，再去看房。

　　从上面的说明可以看出，购买新房最重要的步骤是先做好预先登记。当您对某一个区域、某一个建筑商的房子感兴趣，就应该尽早当该建筑商那里做好买房登记。及早准备好存款证明和身份证明，提前去登记，以便排在选房次序名单的前面。

　　如果看中，就可买房签约，并且交纳订金。对於买房者来说要先问清楚有没有保护期限，在这个保护期限内, 如果改变注意，仍然可以退回订金。签约和缴纳订金之後，正式进入购房过户的程序。贷款预批、签订合同、房屋检查、购房过户申请贷款、购买保险、交款过户即可。

　　美国二手房的买卖流程

　　美国二手房买卖

　　Step 1 确定购房目的

　　决定去美国买房，首先要确定这套房子是用来自住还是投资?买房目的不同，挑选房产的标准也不同。如果是自住，需要慎重考察房产的现有状况，包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资，更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便於出租的房产。

　　Step 2选择购房项目

　　决定好意向後，买家就可以在有路选择合适的购房项目，有路网会安排最有经验的、最合适的经纪人来帮助买家完成相关事宜。

　　在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对於不了解当地情况的买家来说，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。但碍於买家对美国经纪人了解少之又少，有路网做了大量准备，帮大家省去了选择经纪人的烦恼，会直接推荐最有经验的、最合适的经纪人来协助买家顺利购房。

　　Step 3 拿到贷款预批

　　中国人在美国买房可以申请贷款，但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子，买家需要先取得银行给出的贷款预批信(pre-approval letter)，确定自己能够贷到的金额之後，再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间，卖家可能没有耐心等待。目前，大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款，这也是他们在当地购房的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

　　Step 4 签署购房合同

　　经过一段时间的选房、看房之後，当遇到心仪的房子，经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随後，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致，则可以签署正式的购房合同。此时，买家需要支付房款的20% 作为首付款，这笔资金会存入第三方监管账户中。

　　Step 5 房屋检查

　　房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房，在签订购房合同之後，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以选择取消房屋交易。

　　Step 6 产权过户调查

　　在签署购房合同大约两周後，美国专业的产权过户机构会进行过户调查，主要调查卖方的产权是否清晰，确认没有问题之後会出具产权过户文件。因为有专业机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

　　Step 7 申请贷款

　　买方向贷款机构提出贷款申请後，第三方评估机构会对房屋进行估价，如果估价低於房屋成交价格，买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金，主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。

　　Step 8 购买房屋保险

　　在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目，在自然灾害频发的地区，还需要投保一份自然灾害险例如美国南部地区要加保飓风险，加州要加保地震险等。

　　Step 9 产权过户

　　在拿到产权过户文件後，买方会将尾款打到第三方监管账户中，之後进行产权过户。大概两周左右的时间，买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次，购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。