投资美国房产，如何选择适合自己的收益方式？

　　公寓的租金收益相对好，独立屋的资本增值相对大。

　　在海外做房产投资，无非考虑两种收益方式：租金回报或者资本增值。想买到既有强劲资本增长又有高租金回报率的房子，几率非常小。如果希望资金流动性强，那么选择租金回报率高的房产;如果不急于收回成本，那么选择资本增值率高的房产，收益相对大。

　　一、什么是租金回报?

　　判断租金回报主要看租金回报率，是指通过对外出租海外房产获得的租金与房价的比值。租金回报率可用来衡量房产的投资收益情况，也可以真实反映市场的真实需求。

　　1.怎么计算租金回报率?

　　(1)全款买房

　　租金回报率=每年净房租收入/购房总价

　　购房总价就是买房时支付给卖家的金额，每年的净房租收入需要从年租金收入里，减去每年持有房屋产生的费用，包括委托出租产生的托管费。

　　(2)贷款买房

　　假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式：

　　租金回报率=每年净房租收入/已经付过的部分房价

　　这时每年净租金收入除了减去持有房屋的衍生费用，还需要减去每年固定的还款额。比如李先生采用按揭贷款在澳洲买一套40万的房子，首付3成12万，贷款28万，贷20年，每月还款1900元。假设每月租金收益2000元，那么投资回报率=(2000-1900)×12/120000=1%

　　2.怎么看租金回报?

　　租金收益较好的一般为公寓。租金回报的投资风险相对低，能定期产生现金流，所以投资者几乎没有利率风险，通过贷款买房也能减少资金压力。但是日后出售房产时，可能资本增长相对低，这是劣势。

　　2015年美国主要地区租金回报率

　　二、什么是资本增值?

　　资本增值就是指房产现有资产价值减除买入时的价格，赚取差价或赔差价。如果出售时的价格高于买入时的价格，即产生利润，利润就叫已实现的资本利得。

　　1.怎么计算资本增值率?

　　资本增值率=每年平均资本利得/买入时的价格

　　比如100万的房子，5年内上涨了10万，资本年增值率=(100000/5)/1000000=2%，这就不属于一个好的投资;比如285万的房子，5年内上涨了100万，资本年增值率=(1000000/5)/2850000=7%，这属于好的投资。

　　如果考虑资本增值，建议放长线钓大鱼，做长期规划。此外预估资本增值率时也要考虑通货膨胀率，假设希望资本年增长率达到4%～5%，那么实际资本增值率应保持在6.5%～7.5%之间。

　　2.怎么看资本增值?

　　资本增值空间较大的一般为独栋房屋。资本增值具有产生长期资本收益的潜能，但是持有该类房产期间需面临利率风险。

　　三、如果选择适合的收益方式?

　　考虑自己的资金实力判断投资哪类房产，此外投资还要考虑房产周边配套、房产自身条件等。

　　1.如何判断自己适合哪种方式?

　　(1)如果是首次置业，或是希望每个月能通过房屋产生现金流，那么“租金回报”更适合;

　　(2)如果不止投资一套，那么可以一套或几套选择高租金回报率的房屋，而多余的现金用来支付高资本增值的房屋;

　　(3)如果资金充裕，资本增值是更好的选择。

　　2.如何选择高回报的房子?

　　(1)以投资为目，要考虑未来住户的需求。公共交通、商业配套、餐饮娱乐等都是住户关注的要点，也是未来房产升值的要点;

　　(2)送孩子出国留学的人越来越多，在学校附近租房的群体也越来越庞大。所以优质学区是投资房产的要点;

　　(3)当地市场就业状况也直接影响投资房租金的收益，就业机会充足的地区对租房的需求和租金回报远高于难找工作的地区;

　　(4)选择房间多的房产做投资，可以在以后获得更多的租金;

　　(5)很少有租客会花大量的时间和金钱打理租住房的花园，所以如果投资房有较大面积的花园，需要选择产生较低维护费用的绿化;

　　(6)国外有些地区的房产处于特殊规划内或者所处社区的屋主委员会不允许租客入住，所以需要检查房产是否合法可租。

　　投资国外房产需要考虑资金预算、投资期限、期待的回报率以及对资金流动性的要求，根据个人情况判断是选择租金回报率高的房产，还是资本增值大的房产。

　　资料来源：澳洲著名房产信息网站Domain、美国房产网站Zillow、汇丰银行