【实战·分析】美国低价学区房该怎么抢？

2015-05-26 华美优胜综合整理 1997

刘女士在国内对孩子要求十分严格，家里条件在周围人当中也算是中等样子，在看过朋友移民以及将孩子送出国门受教育的所收获的益处之后，这位“虎妈”也按捺不住了，开始了她给孩子“海淘”美国学区房之路。

在中国有着“学区房”一说，而在美国，“学区房”则是一个大概念，牵涉到购房和选择学区的关系以及美国普通教育的特性。美国社区有着明显的社会地位之分，富人有富人区，穷人有穷人区，中产阶级也多是选择集中居住。中产阶级购买住房考虑的因素包括社区环境、社会治安和学区。特别是美国华人，购买住房非常看重学区。

“虎妈”一直都知道美国的学区房很抢手，尤其是在优质学区，一套房子被几几位购房者同时争抢的情况也并不少见。然而，只有当亲自体验了才能真正了解，美国学区房到底有多么“惹人爱”!

有人可能会纳闷，美国不是地广人稀吗，买房子还需要抢?当然!如果是优质的学区房，不仅要抢，甚至用“火拼”来形容都一点儿不过分!

自从开始考虑儿子上中学的事，我突然发现，去美国买学区房已经成为中国高收入阶层最热衷的话题。

随着美国房地产市场的逐渐复苏，亚特兰大的房地产也逐渐被一些人“盯上”。该地区位于美国东南部，是美国第9大都会区，大都会区人口约550万，华人华侨约10万;是佐治亚州首府和最大的工商业城市;是新兴的工商业城市和文化、医疗卫生中心;是美国东南部陆空交通要地、金融中心。

这里的教学质量全美排名前10，从4岁的学前班到高中免费教育，全市共有1200所公立学校，400所私立学校，所有的公立学校开设ESL课程，市区有30多所高等院校：著名高等学府有佐治亚理工学院，艾默里大学，佐治亚大学和佐治亚州立大学，克拉克亚特兰大大学。

这里还被认为是“世界城市”，拥有GDP是2700亿美元，经济排名是世界第15和全美第6名。虽说亚特兰大市的经济可以称为多元化，但下列行业却是它很重要的部分：包括物流、专职和商业服务、媒体运行和IT科技等。近年来，大量的世界500强公司不断在此驻扎，想必这里的房屋需求量也在不断提升。

“虎妈”前往美国之前就收到了朋友的警告，让他们来这里买学区房，要有思想准备!朋友在电话里还很严肃的告诉她之前朋友看中了几个房子，想选给女儿申请上中学;谁知道一个都没捞着，全被外面来的投资客抢走了。

“虎妈”心想真的有这么离谱吗?

朋友好像看穿了他的心思说到大部分投资者都是现金一次性付清，哪会像我们，找银行啰哩吧嗦地贷款。碰到这类‘大爷’，我们只能眼巴巴地看着人家把房子拿走了。现在的行情是，优质的学区房源基本上是出来一套抢一套。买家大多都是亚洲人，尤其都是中国内地以及中国台湾人、中国香港人和印度人在‘火拼’。

“虎妈”要是害怕还能叫“虎妈”吗?抱着必定要抢回一套学区房的决心，他们一家踏上了亚特兰大的土地。

既然来了，我们决定先探探市场行情。在亚特兰大有哪些学区是好学区呢?通过走访调查，亚特兰大学区房5大热门位置，分别为：麦克唐纳市(Mcdonough)、劳伦斯维尔(Lawrenceville)、里索尼亚(Lithonia)、里索尼亚(Lithonia)、苏万尼(Suwanee)以及阿法乐特(Alpharetta)。

根据Zillow的最新数据显示，这五大地区中房价以及租金最高的地区为阿法乐特(Alpharetta)，其次是苏万尼(Suwanee)，因为这两个地区在5个区域中的学区是最好的，学校中的白人以及亚裔最多，那么其他几个学区也不错，但是相对来讲，非裔的学生稍微多一些。但是亚特兰大的黑人是全美受教育程度最高的，这里很多富人也都是黑人，犯罪率比较低，所以家长们也不用过于担心了。

因为这5大学区中就麦克唐纳(Mcdonough)地区在亚特兰大的南边，所以“虎妈”决定先去这里看看。麦克唐纳是亨利县第二大的城市,人口达到2.25万人。该地区的犯罪率较低，失业率在6.3%左右，较为温和。根据Zillow 最新数据显示，房产中位数在$149,200左右。麦克唐纳(Mcdonough)的房价在过去一年上涨了10.1%，预计未来还将上涨3.7%，租金中位数则在$1,179/月左右。

包括公立学校,私立学校,特许学校及其他非传统学校在内的学校总数为29。所有学校的注册学生总数是1.85万人左右。其中非裔美国学生占44.37%,白人占 41.97%,拉美裔占3.88%,0.18%为亚洲人。男女占比基本一半一半。

麦克唐纳(Mcdonough)平均有20所公立学校达到了Homefacts 所设定的B+评级。该市的学校整体评价很好。具有高中毕业证的人群高达88%。

这两天，“虎妈”带着孩子和老公马不停蹄的到处踩点儿，这不又来到了位于迪卡布县(Dekalb)的里索尼亚(Lithonia)，这个地区很小很小，人口仅仅2000左右。该地区的总犯罪率很低。根据Zillow 最新数据显示，房产中位数在$91,700左右。里索尼亚的房价在过去一年上涨了18.3% ，预计未来还将上涨6.5%，租金中位数则在$965/月左右。

包括公立学校,私立学校,特许学校及其他非传统学校在内的学校总数为35。所有学校的注册学生总数是1.90万人左右。其中非裔美国学生占比高达95.17%,西班牙裔占2.88%,白人占0.43%,0.25%为亚洲人。男女占比基本一半一半。

一开始，“虎妈”选择避开了最为抢手的阿法乐特(Alpharetta)区。这两个区虽然不是富豪的聚集地，却也有明显的“富人区”特征：家庭收入高，父母学历高且注重孩子教育，居住环境安全优雅——自然，房价也高。这两个区的小、中、高三类学校都名列前矛。一旦成为这两个区的居民，孩子从小学到高中便可高枕无忧。

亚特兰大相最好的学区--阿法乐特(Alpharetta)，这里位于富尔顿县(Fulton)。人口达到5.98万人,是富尔顿县第五大城市。该地区的总犯罪率很低。根据Zillow 最新数据显示，房产中位数在$338,700左右。阿法乐特市(Alpharetta)的房价在过去一年上涨了7.7%，预计未来还将上涨3.7%，租金中位数则在$2,059/月左右。

该地区的学校排名为亚特兰大第一名!几乎全A排名学校。包括公立学校,私立学校,特许学校及其他非传统学校在内的学校总数为44。所有学校的注册学生总数是2.75万人左右。其中白人学生占绝大多数，比例高达54.15%, 17.40%为亚洲人，这里的非裔美国学生仅占13.67%,。男女占比基本一半一半。

阿法乐特(Alpharetta)有28个公立学校劳伦斯达到Homefacts所设定的A的评级。

在筛选过程中，“虎妈”还去掉了劳伦斯维尔(Lawrenceville)，毕竟孩子即将小学毕业，只要考虑中学和高中排名较好的苏万尼(Suwanee)学区就可以了。无论就小区的居住环境、家庭的富裕程度、小学的排名而言，苏万尼区都在阿法乐特(Alpharetta)之下，竞争自然降低不少。

劳伦斯维尔(Lawrenceville)地区位于昆内特县(Gwinnett)。人口达到2.90万人,是昆内特县最大的城市。该地区的总犯罪率很低。根据Zillow 最新数据显示，房产中位数在$154,700左右。劳伦斯维尔(Lawrenceville)的房价在过去一年上涨了6.1% ，预计未来还将上涨3.5%，租金中位数则在$1,271/月左右。

包括公立学校,私立学校,特许学校及其他非传统学校在内的学校总数为42。所有学校的注册学生总数是3.90万人左右。其中非裔美国学生占32.41%,西班牙裔占29.77%,白人占23.70%,10.15%为亚洲人。男女占比基本一半一半。

劳伦斯维尔(Lawrenceville)有34个公立学校达到Homefacts所设定的B +的评级。

同样位于昆内特县的还有苏万尼(Suwanee)。人口达到1.55万人,是昆内特县第五大城市。该地区的总犯罪率很低。根据Zillow 最新数据显示，房产中位数在$328,400左右。苏万尼的房价在过去一年上涨了5.2%，预计未来还将上涨2.4%，租金中位数则在$2,029/月左右。

该地区的学校排名为亚特兰大第一名!几乎全A排名学校。包括公立学校,私立学校,特许学校及其他非传统学校在内的学校总数为16。所有学校的注册学生总数是2.17万人左右。其中白人学生占绝大多数，比例高达50.85%, 20.84%为亚洲人，这里的非裔美国学生仅占10.82%,。男女占比基本一半一半。

苏万尼(Suwanee)有15个公立学校劳伦斯达到Homefacts所设定的A+的评级。

经朋友介绍，“虎妈”认识了当地一家房地产的经纪人。根据多年的经验分析，她认为他们拿下这处房子的可能性很大。首先，当地学区房竞争最惨烈的时段已经过去，因此部分买家持观望心态;其次，我们选择的学区并非最热点，美国家庭多有几个孩子同时上学，一般来说，必须同时考虑小学、中学和高中不同的学校。而跳过小学，只考虑中学和高中的毕竟不占多数，这次只有3个买家参与竞争。基于以上分析，这位经纪人建议“虎妈”报出高于卖方叫价5万美金的价格，并准备一封信，信中说明自己为什么要买这个房子。

于是“虎妈”在信中写道：“我们是一个年轻的中国家庭。几年前，我们的儿子就出生在这里，我们也因此和这块土地有了不解之缘。今天，我们踏进这个美丽的房子，立刻被一种熟悉的味道所吸引，那是我们的家的味道……”这种场面让见识颇广的“虎妈”都有些不敢相信，这到底是在买房子，还是在参加大公司的面试?不过“虎妈”事后也不得不承认，在美国，有些事儿不只是有钱就能办成的。

在等了将近3天的时间，一个午后一阵急促的手机铃声响起，“虎妈”连忙接起，听到电话那头的声音说道“Congratulations(祝贺你们)!房主接受你们的Offer啦!”卖方选择了我们，而房子的价格也没有超出我们预设的底线。为什么?“虎妈”认为这根那封信有很大关系，美国也许就是这么一个神奇的国度，不是所有人都是向“钱”看的，只要你能打动房主，好房子竞争再激烈，也是可以有很大胜算的。