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投资美国商业地产,这些信息一定要掌握! 发布时间:2019-09-11  来源:华美优胜综合整理  作者:美国房产
美国幅员辽阔、土地成本低廉,但是寸土寸金的地方比比皆是。从商业地产专案考察的角度看,必须更相信自己体验到的景象,因为它更具体、更接地气。
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   美国幅员辽阔、土地成本低廉,但是寸土寸金的地方比比皆是。从商业地产专案考察的角度看,必须更相信自己体验到的景象,因为它更具体、更接地气。

   商业地产机会遍布在全美的各个角落,出门旅行深入美国腹地,您会发现一个不一样的美国。

   不要只相信媒体报导出来的资讯与资料,当做评判商业项目的唯一投资依据。一般美国的的商业地产投资者,每到一处都会评测“目标地产专案”周围的发展环境,同时也对那座城市人口增长、收入、就业率进行分析,并对其街道的商业布局仔细观察。

   虽然,某些城市大型店面不断地关闭,小型零售店面没落的感觉,但你还是可以感受到有些城市的人口不断在增加,崭新宽敞的街道,不断涌入城市时尚的年轻人,更有大型的购物中心已经在成为Big Box(大盒子)上面开工,新建的住宅开始在先前荒芜的土地上拔地而起。

   商业地产价值和土地本身价值完全是两个概念。商业地产的估值主要反映这块物业的商业价值。土地上面如果没有商业,单凭土地的价值而言,会和有商业价值的物业差距在五到十倍甚至更多,而且同一地段间的物业因为承载的租户品牌、租约、租金的不同,其价值亦可以差数倍。

   美国商业主要有几个类型:综合商业体、购物中心、零售、写字楼、工业仓储、酒店、出租住宅等等类,而商业地产和民用居住型地产又大不相同。

   民用住宅地产的价值,主要是和周围的民用地产相同类型进行比价,是根据具体物业的条件评估价格,因其地产价值的高低和所在区域,及整体经济相关;而当商业地产价值完全是从投资回报(The Income Approach)的角度来定价,那么出租物业的净租金((Net Income)就显得非常重要,它往往是评估地产价值的核心元素。

   在美国,商业地产通常按照Cap Rate (Capitalization Rate),也就是投资回报率NO1(The Ration of New Operation Income)来计算商业地产价值。

   通常出租回报率(Cap Rate)通常在4%到9%之间(这里泛指那些知名品牌和信用评级比较好企业,也有一些小型的购物中心,回报可以达到12%或更多,但信用、可持续营运水准都不稳定)。

   而商业地产它本身是一项基于物业的一项商业投资行为,其回报率至关重要的一点是通过投资商业地产行为,大致可以获得以下几种受益方式包括:

   1. 正向投资回报收益(Positive Cash Flow)

   其投资回报率稳定,而且按照租约结构逐年递增,我们可以称为被动收益(Passive Income),也就是在地产出租后,不需要处理太多物业中的琐事,相对比较轻松,只要收取租金就好,但很多业主忽略物业专案的管理,如果物业项目运营不佳,这就增加了续约的风险,所以最好要定时评估物业专案的营运情况。


   2. 使用杠杆式达到资产倍增效应(Using Leverage to Multiply Asset Value)

   贷款公司倾向给有实力的企业(拥有固定租户)签订租约地产物业贷款,业主可以贷款高达七至八成,随着租金的上调,业主可以进行重新贷款,然后再投入到相同的类似物业当中去,因为高品质的租户和稳定的租金收益,适度使用杠杆可以使资产价值倍增。

   3. 对抗通货膨胀风险(Hedge on Inflation)

   很多NN和NNN的租约,租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定,不受经济大环境因素影响,随着租金的稳定上涨,物业的价值随之提升。

   4. 有效的避税(Maximizing Tax Benefits)

   商业地产税中有很多开销成本可以分摊抵税或延税,比如说管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式,物业通过交易置换滚雪球式发展,以延迟交税的方式把资产规模扩大。

   5. 价值递增(Asset Value Appreciation)

   物业除了有稳定的收益,还通过逐渐增加租金的方式来使物业价值递增,与其他行业的收益比较,美国商业地产的价值稳定上升是备受投资者推崇。

   具备了以上投资地产的概念之后,再加上自己亲身敏锐的堪察,你就会总是增加投资回报率。

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