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如何选择避险房产?3招带你成为“稳赚”的泰国房东 发布时间:2019-05-15  来源:华美优胜综合整理  作者:美国房产
【摘要】对于投资者来说,不论投资的项目是什么,最终的目的都是为了获取收益,放眼全球经济“大环境”,通过分散资产的方式来降低自己财富风险,几乎已经成了众多投资者们的一致共识。而从目前的资产保值项目来看,除去黄金,美元、日元这类传统的货币资产也是投资者们重点关注的对象,而这些货币资产当中,大多数人选择了海外房产投资。
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对于投资者来说,不论投资的项目是什么,最终的目的都是为了获取收益,放眼全球经济“大环境”,通过分散资产的方式来降低自己财富风险,几乎已经成了众多投资者们的一致共识。而从目前的资产保值项目来看,除去黄金,美元、日元这类传统的货币资产也是投资者们重点关注的对象,而这些货币资产当中,大多数人选择了海外房产投资。

为什么那么多人都选择“出海”投资房产?究其原因无非是想获得2方面的结果:一来,可以把自己的资产在各国进行分散,让财富保值,二来,也希望能从所投资的项目上获取到更多的收益。毕竟大家都知道,房产价值和租金回报密切相关,然而,当房东容易,但当一个“有赚头”的房东,却不见得那么简单。

曾经听不少客户说起过自己一些“失败”的投资经历:上海的蒋先生在曼谷买房的时候,因为对当地不熟悉,光听中介的一面之词就交了定金,后来自己去打听过后才发现自己买贵了,懊恼不已,后来不得不舍弃订金重新寻找投资项目。成都的郭女士,在美国洛杉矶郊区投资了一套别墅,每年光房子的维护以及税收就要支付高额的费用,由于当时买贵了,所以租金开得并不低,最后导致出租也成了问题。

看来,投资不是闭着眼睛投就一定能成功的,尤其是在一些资产保值相对稳定的国家,最终的收益还是要扣掉需要消耗的成本,才能称之为收益。因此,在投资的同时,更要了解清楚当地的租售市场,才能成就一桩“好生意”。当然,“稳”是前提,之前提到的2位投资者在国家的选择上并没有失误的地方,美元资产在国际上的保值指数是相当高的,但毕竟资产在海外,全凭地价和租金来支撑收益,若房子买贵了或者不好出租,也就谈不上“赚”了。

下面就以大家都比较熟悉的泰国房地产为例,分享一下,哪类项目在投资过程中的保值系数更高。

第一类:大开发商开发的物业

为什么要选择大开发商所开发的物业?光从“大”这个字上就不难理解,开发商足够大,开发的项目足够多,证明开发商的实力是有保障的,通俗点说就不容易“崩盘”,如果是期房,大开发商的项目也不容易出现“烂尾”,最起码能确保所投入的资金是安全的。

对于泰国房地产而言,由于已经发展了将近十年,房地产市场相对稳定和规范,由此也涌现出了不少当地知名的开发企业,上网搜索一下不难发现,泰国前十大开发商中就有不少当地的上市房企,在曼谷、清迈、普吉等地都有项目,而且大开发商也是紧跟政府规划脚步的先行建设者,因此,选择大开发商的物业可以从源头降低资产风险。

除此之外,大开发商因为拥有多年的开发经验,开发团队健全,不少开发商都拥有自己的租赁团队,能帮助业主在买房之后顺利出租,因此也免去了海外投资者买房后难出租的困扰。

第二类:区域商业、生活配套齐全的物业

在这里大家可能会陷入一个误区,商业、生活配套齐全的不一定就是“市中心”。不少初级投资者由于对曼谷不熟悉,只认识暹罗、通罗、Asok、Rama9等商圈,以为只有这些区域的房子才好出租,其实也不一定就完全对。

倒不是说这些区域不好,但在此我们可以做个横向对比,对于泰国的首都曼谷而言,这些区域就相当于北京的二、三环,国贸,又或者上海的外滩,人流量很大,外国人也很多,国际化程度也非常高,但相对的,租金自然也不会低。试想,且不论国外人的租赁情况如何,众多的泰国本地人(类似到北京、上海工作的外省人),不到精英阶层又如何能在这些地段租上房子?刨除掉这大概约20%的高收入人群,其他中低收入人群又会流向何方?而我们所投资的房子,为求更为稳定的租赁群体,到底是该选择高收入人群还是更大众化的“刚需”资产?

其实想要知道这点并不难,只要在上下班高峰期坐一趟曼谷的BTS或者MRT就知道了,大部分人往哪些方向走?在哪个站点下车的人比较多?从这些细节着手去观察其实就不难发现租赁需求的走向。而在这些区域,往往都不一定是“市中心”。只要在这些地段能有较为完善的商业和生活配套,要顺利出租一般都不是什么太大的问题。如果是靠近地铁站的地方就更受欢迎了。

第三类:具有升值潜力,发展前景好的区域物业

这类物业一般建在政府正在重点规划的新区,或者旧城改造地区,地铁新规划站点等地附近,虽暂时还没有非常成熟的规划现状,但已经可以从政府的规划中看到了“未来”的雏形。如即将在2020-2025年开通运营的地铁沿线,以及大型交通枢纽、经济走廊沿线、高速路边等等。

就曼谷的城市规划而言,城市正在往外扩张,目前离中心比较近的区域,其实现成的配套也还是比较齐备的,这些地段的特点主要是:周边楼房相对较为陈旧,居住群体大多数是泰国本地人,周边超市、菜市场、夜市齐全,物业价格往往比老中心区低,未来的上升空间也比较大。因此不仅具有地价的升值前景,也是一个租金的洼地,伴随着区域的发展必然会在不远的将来带来大量的人流和商机,地价和租金自然也就水涨船高。

那么,泰国哪里的租赁市场最值得投资?泰国人喜欢租哪里的房子?从这里我们不妨大胆做个更大范围的比较,从泰国的人口分布中不难能看出,泰国大概有将近20%的人口都集中在曼谷(这像极了国内的一线城市),或工作,或学习,因此曼谷可以算得上是整个泰国租赁市场最活跃,需求量最大的城市。

曼谷的区域中,哪些区域值得重点关注?这就要看租赁人群的构成和房产价值了,就目前曼谷各区域的价格而言,公寓售价较高的区域仍旧是人们所熟悉的Thong lor、Asok、ekkamai、Sathon等区域,房价大概在¥3-6万/㎡区间,一居室的租金大概在18000-20000泰铢/月(¥4000元+左右),这些区域也是外国人(尤其是西方国家、日本、韩国等)比较集中的地区,但大部分的泰国本地人,虽然也在这些区域工作,但大部分仍会选择地铁沿线物业。

曼谷人均收入水平大概在¥3000-4000元左右,那么他们会选择较远的地方,莱坊数据显示:2018年全年曼谷新项目的平均占用率约为55%,CBD和周边CBD区域的公寓销售情况特别好; 占用率分别为51%和64%左右。与此同时,新郊区公寓的销售率约为50%。由此也可以看出,居住者对于新项目的需求已经逐渐从中心区向外部区域转移,这也从侧面反应了CBD周边或者外部区域的物业更具备投资价值。

泰国目前正在大力修建的中泰高铁泰国总站,以及EEC东部经济走廊,也从某种意义上为这些区域的升值带来了很大的促进作用。想要获得长期且稳定的租金收益,这些区域的物业保值指数会更高。

中泰高铁泰国总站规划设计图

最后,不少投资者在投资过程中都有一个困惑,泰国房价现在在东南亚其他国家当中已经处于一个较高的段位,现在入市还能有多大收益?关于这点,同样是来自上海的林女士自己算了一笔账,她认为,泰国的政治稳定是她投资的前提,而她之所以会选择投资泰国,所寻求的也恰恰是这样一个免于“风险”干扰的环境,泰铢兑美元的汇率的平稳度可以让她在泰国的资产更安全,还有就是,泰国的租金收益虽然不是东南亚国家中最高的,但十分稳定,年均收益大概在5%-6%,刨除成本,可以做到不亏,后期她还会持续投入,那样获取到的收益就能更大一些了。

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