美国购房到底写谁的名字好?会影响后人的继承吗?如何避免这没有必要的麻烦呢!
2019-05-15 - 651
中国人喜欢购房,投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字,也是很多人的纠结所在,因为房子的归属是一个很大的问题。在美国买房之后通常有几种做法,下面我聊两种常见的,也是常被中国朋友问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。
做法1:
房契上只写大人名字,死后留给孩子。
做法2:
房契上同时写上大人和孩子名字
(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。
做法3:
还有就是仅写孩子名字。在美国,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦,不建议。
主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2):
房契上只写大人名字,死后留给孩子
您现在以个人名义买了80万的房子,三十年后您去世后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万),如果他将来以120万卖掉房子,收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数= 0),不需付任何收益所得税 (capital gains tax)!但在那之前,海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金,虽然没有收益所得税,但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。
房契上同时写大人和孩子名字(联权共有)
这种做法叫joint ownership with rights of survivorship。
您买了80万的房子,马上就把孩子的名字同放在房契上,这在美国算作是赠予了他一半产权,他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半,即40万。等三十年过去,您去世了,您那一半由他继承,计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万,总计税底数为100万。他若以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万,他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)!可以看出,联权共有增加了孩子的纳税负担。
联权共有还有不少隐患:
如果将来有一天因某种原因你急用钱,非常需要卖掉这个房子。万一他在这紧要关头阻拦卖房,您可是一点办法也没有!
如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产,有些時候这对您可能不是个好消息。
如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,他的债权人creditors会来找您。
如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。
如果孩子申请破产,即使您有一半产权,房子仍可能被强制卖出。
如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。以上种种说明房契上单独写孩子的名字,弊大于利。
将来孩子读大学,因为名下有资产,几乎不大可能获得免费的助学金。
和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他,
如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。(个人每年赠予另一个人的限额是$14000)。联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。
美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。
暂未查询到数据!
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