美国购房7步流程

1、通过MLS系统选房

在美国，房源信息平台为复合上市服务(Multiple Listing Service, MLS)，该系统主要功能是共享房地产经纪人上传的美国各地区的房源信息，如果有投资者需要购房，房地产经纪人会登陆该系统查询符合条件的当地所有房源并发给投资者，图文并茂的房源信息一目了然，方便投资者和经纪人进行筛选。投资者和经纪人不必辛苦地去跑很多地方看遍每个房子，在房源信息目录里找几个自己心仪、符合自身条件的房子并实地考察，节省自己和经纪人的时间，十分方便。

备注：这种渠道需要把自己的条件与需求提前告之房产经纪人，让房产经纪人有的放矢，帮您早点选到适合您自己的房子。

2、雇佣房地产经纪人

确定备选房源后下一步就是聘用房地产经纪人，他们将协助您处理包括购房、合同、税务在内的大多数业务。美国法律规定所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产执照后才能从事经营活动。每一个经纪人都必须加入各州房地产经纪人公司, 遵守行业法规。在经纪人代表投资者看房之前，需要签订独家买方代理合约。

佣金的支付同国内有些不一样，除非特殊约定，买方不用付任何佣金，美国惯例由卖方负责支付买卖双方经纪人的佣金。

3、初签合同确定价格

确定目标房源后，买方经纪人将对该房产做综合评判和市场分析，给出具有实际参考价值的估价，并请投资者决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。当投资者确定买价，经纪人就会先起草一份有法律约束力的买房报价书，并附带意向书和资金证明，这三者构成一份初签合同（俗称：offer），通常买家需交房屋总价的2%-5%作为押金表示出价诚意，如谈价失败后押金支票会由经纪人退还。需要注意的是：如果投资者在初签合同上签了字，就意味着投资者必须按已报出的价格支付房款，除非卖方存在欺诈行为或者目的条件不能满足(比如房屋验收不合格等)，否则不得撤回。

卖方收到买家的初签合同后可能还价，需要向买方发送书面的回签合同才能成立。这时投资者可以选择接受新报价并购买该房屋或者继续回签卖方、报出自己的新报价。如果拒绝回签卖方新报价，那么就意味着之前初签合同对买方的约束力失效，投资者可以安心放弃当前卖方并寻找下一处房产。

4、签订销售合同

一旦买方和卖方对房产价格达成一致意见后，双方经纪人就要起草正式销售协议。房产经纪人会为投资者准备好一切相关文件，投资者只需核实文件的内容属实并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款或者存在欺诈等过错。

在合同签署完后，美国法律规定会有一个“房屋检查保护期”，在该期间买方需要雇请独立的有执照的房屋检查公司，对所买房屋的地基、结构、屋顶、设施和水电气等进行全面的检查（俗称：房检），出具房屋检查报告，以保障买家的利益，房检费用约为300-400美元，按照惯例，房检费用一般由买方支付；买方也可以在offer初期协商要求卖方支付房检费用，但卖方不一定会同意。

根据具体房屋检查情况，买方可以要求卖家全部维修、部分维修或者贴补全部或部分维修费用；也有权因发现不可接受或不可能修好的严重房屋质量问题而取消交易。

5、过户

顺利通过房屋检查后就是款项交割和过户程序。美国的房屋买卖的资金要通过第三方公证托管公司完成，以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约后，由过户公司主持进行相关产权转移、税务支付、交易法规的执行、文件签署、资金交割等。对于一次性现金全款购买，只要资金已在美国，通常20天以内，最快可一个星期完成所有过户手续，之后约1个月内买方会收到房产证。如果选择贷款，时间可能就需要2-3个月才能收到房产证了。

6、贷款和保险

如果需要贷款，一般经纪人会替买方联系银行。非美国居民的贷款称为Foreign National Loan，贷款额上限是由贷款人的经济状况和信用分决定的，在以前，一般外籍购房者如果在美国没有一年以上的信用记录，是很难在银行贷到款的。

不过，现在很多私立银行都提供外籍买家的房屋抵押贷款业务，即使在美国没有信用记录也没有关系，像我们近期了解到的美国国泰银行就能提供最长15年期、利率4.5%、房屋价格70%的贷款业务。当然，每个银行不同时期的政策可能会不一样，利率及首付成数有可能会随时调整，国内的买家需要提前作好心理准备。

7、其它事项

在美国购买独栋别墅，一般在过户前需要购买房屋保险，但房屋保险不是强制性的，除非选择银行贷款方式购房，那么银行会要求贷款人强制购买房屋保险；如果全款购房，那么保险就可以随自己意愿可买可不买。

房屋保险用于保赔由于自然灾害、抢劫偷窃等犯罪，爆炸等意外事件、暴乱或骚动等群体性事件以及故意破坏对房屋造成的损坏，并保赔户主因房屋损坏直接导致律师费、医药费和室内个人财产损失。另外，买房者可以根据自己的需要购买扩充险、全保险、房客险、综合险、公寓险、活动房险、老房险、飓风险和火险等。建议不管是全款还是贷款买房，最好还是购买房屋保险。