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如果加州一分为三,选哪投资房产不会输?从世纪初算起! 发布时间:2018-07-23  来源:华美优胜综合整理  作者:美国房产
【摘要】在这里我们不去讨论这个方案有什么优点,也不会去考虑它的可能性。我们在这里谈一件事:根据历史趋势,这三个新州的住房市场将是什么状况,因为从地理上来讲,这相当于有了新的边界。
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选民们将在11月发起一项提案,该提案将要求加州分为三个独立的州。

在这里我们不去讨论这个方案有什么优点,也不会去考虑它的可能性。我们在这里谈一件事:根据历史趋势,这三个新州的住房市场将是什么状况,因为从地理上来讲,这相当于有了新的边界。

☞改造的一个新加州,基本上包括从洛杉矶到蒙特雷的沿海县。另外还有一个南加州,它将奥兰治,圣地亚哥,里弗赛德和圣贝纳迪诺县的内陆区域连接到太浩湖。当然,还有北加州,它包括剩下的一些内陆及海湾地区,再加上俄勒冈州。

了解了新的县城阵容,我用可靠的电子表格填写了Attom Data Solutions提供的历史住房数据。 从2000年到2018年第一季度的统计数据来看,这里有10个关于新提议州内房地产市场应该知道的事情。

1、价格尺度

当这个州被分为三个小州时,2018年第一季度所有房产的销售加权中位数看起来如何?毫不意外,北加州以580,200美元的中位价格位居榜首。接下来是新开发的加州海岸,价格为571,900美元。这三个中,南加州是最实惠的,所有便宜的内陆物业都在这个新州,中位价格为 426,000美元。

2、价格增长趋势

若以本世纪2000年至今所有房产的中位销售价格增长衡量,本世纪表现最好的地方是什么?当然是滨海房产,靠近太平洋的新加州有着181%的涨幅,南加州和北加州分别为148%和120%。

3、方式风险系数

不管有没有分离开来,都不要忘记了泡沫破裂时的痛苦,在2006年至2011年的经济衰退中,新的州的房地产市场会遭遇怎样的糟糕情况?北加州46%的房价跌幅是最大的跌幅,略高于南加州45.6%的跌幅和新加州41.4%的跌幅。

4、经济复苏能力

经济衰退后的最佳状况在哪里,以2011-2018销售价格上涨为衡量标准?北加州七年来的收益增长了108%,而南加州为84%,新加州为83%。

5、可预见性

将州分为三个,对大家来讲期待的肯定还是疯狂的房产市场。让我们来看看自2000年以来最后的和最差的12个月价格变化差,新加州最好上涨幅度为30%,最差的下跌了35%;南加州涨幅为29%,最差下跌37%;北加州最佳上涨为29%,最差下跌42%。

6、销售量

考虑一下这些市场的规模,看看过去18年完成的收购交易。2000年至2018年的大部分销售活动是南加州的320万销售量,紧随其后的是北加州的290万销售量和新加州的200万销售量。
7、销量下滑幅度

自本世纪初以来,房屋购买量下降,因为房主选择减少购置,还有就是负担能力不足。 自2000年以来,新加州的销售额下降了19%;北加州的比例下降了10%;南加州下跌4.5%。

8、房产价值

现在让我们考虑拟议的三方分割下的单户住宅。南加州将拥有277万套单户住宅,总价值为1.44万亿美元。 新加州获得了184万套单户住宅,价值1.41万亿美元。 北加州拥有287万套房屋,价值2.18万亿美元。

9、极端的房产价格中位数

拟议的新州,哪里的房屋要贵?哪里的又要便宜呢?南加州最贵的单户住宅位于奥兰治县,均价为871,635美元,最便宜的县为国王县(Kings),均价为202,699美元。新加州房价最高的是圣巴巴拉县(Santa Barbara County),为804,942美元,而圣贝尼托县(San Benito County)最便宜为541,434美元。当然,北加州有一个巨大的差距:最高的价格是圣马特奥县(San Mateo County)的181万美元,最低的是莫多克县(Modoc)的89,158美元。

10、房产税

所有权即意味着财产税,在这三个提议的州中,单户家庭的成本会如何?南加州2017年针对独栋房屋的税收收入为121.3亿美元,平均每位纳税人为4372美元。北加州财产税总计155.3亿美元,平均每位纳税人5419美元。而最大的个人税单是在新加州,103.8亿美元的税收相当于每套房产平均5636美元。

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