美国3月房产数据报告 | 全美房价连续70个月上涨

据标普·核心逻辑·凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller Indices）数据显示，今年2月的房价比一年前上升6.3%，目前，全美房价已经连续70个月上涨。

HSH.com副总裁加姆宾格（ Keith Gumbinger）说，美国买房越来越困难。

西雅图、拉斯维加斯和旧金山的房价上涨幅度尤其明显，西雅图一年来房价上升12.7%，拉斯维加斯房价也上升11.6%。

但房价爆炸性上涨却还没有阻止买主的热情，许多住宅一上市，很快就有人买走。

例如，西雅图的房屋今年2月在市场停留的平均时间只有29天。拉斯维加斯的房屋挂牌之后42天售出，而旧金山的房屋上市只要21天就能出手。

由于就业市场繁荣，经济增长稳定，工资也开始上升，房价上涨幅度预计不会在近期放缓。上市房屋数量少和旺盛的需求共同推动价格上涨。由于全美热门市场竞争激烈，高于要价的报价和竞价战相当常见。

抵押贷款利率也开始爬升，为许多房主进一步增加压力。30年抵押贷款利率去年上升半个百分点。根据房地美（Freddie Mac）的数据，4.47%的30年抵押贷款利率仍然低于历史平均水平。但那一利率如果超过5%，需求有可能放缓。

| 美国3月新屋开工、营建许可均高于预期

最新公布数据显示，美国3月新屋开工环比增1.9%，低于预期2.5%；3月营建许可环比增长2.5%，高于预期0.0%：

美国3月新屋开工 131.9万户，预期 126.7万户，前值由 123.6万户修正为 129.5万户。

美国3月新屋开工环比 1.9%，预期 2.5%，前值由 -7%修正为 -3.3%。

美国3月营建许可 135.4万户，预期 132.1万户，前值由 129.8万户 修正为 132.1万户。

美国3月营建许可环比 2.5%，预期 0.0%，前值由 -5.7% 修正为 -4.1%。

得益于多户家庭住宅开工数的反弹，美国3月新屋开工数高于预期，推动第一季度经济增长。

分房屋类型来看，占据新屋市场主体的独栋房屋开工数下降3.7%至86.7万户，该数据的疲软显示房屋市场正在放缓。

营建许可方面，独栋房屋的营建许可3月下降5.5%至84万，为2017年9月以来的最低水平。

3月，美国中西部地区的新屋开工率增长22.4% ，东北部上涨0.8% ，但南部和西部的开工率有所下降。

彭博援引周一公布的一份报告称，由于土地供应有限，木材价格上涨，衡量房屋建筑商信心的指标连续第四个月下降。但就劳动力场吃紧、财务状况改善、消费者购买大件商品的信心增强，都在支撑建筑业。 这意味着住房建设可能连续第二个季度为经济增长做出了贡献。

| 美国3月新屋销售创四个月新高 房价接近历史最高

据美国商务部统计，美国3月新屋销售年化总数为69.40万户，创四个月新高，远超预期的63万户。2月前值由61.8万上修为66.7万户，1月前值由62.2万再次上修至64.4万户，今年前三个月的新屋销售年化总数，较去年同期增长了10.3%。

3月新屋销售环比增长4%，远超预期的增长1.9%，同比增长8.8%。2月前值由环比下跌0.6%修正为增长3.6%，1月前值修正为环比持平。在修正前，去年12月到今年2月，美国新屋销售曾连续三个月下滑，创2014年一季度以来首次，修正也表明数据存在大幅波动空间。

（上图来自华尔街见闻数据频道）

3月全美新屋销售增长，主要得益于西部地区的销售量环比跳涨28.3%，至年化总数22.2万户，创2006年12月以来最高增速。南部地区销量环比涨0.8%，东北部和中西部地区分别跌54.8%和2.4%，与3月成屋销售的地区数据走势正好相反。

3月新屋销售价格中位数为33.72万美元，同比涨4.8%，接近历史最高水平。据房地美统计，3月美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%，连续第六个月增长，接近2013年12月的最高值4.46%，也高于2017全年的平均值3.99%。相比之下，美国年化薪资涨幅低于3%。

（上图来自金融博客Zerohedge）

经季调后，3月美国市场待售新屋为30.5万户，环比持平，总量与2月同创2009年3月以来最高，但新屋库存始终低于2006年房市泡沫破裂前的峰值。按目前速度，新屋库存售罄需5.2个月，小于2月前值的5.4个月。一般来说，6个月出清代表健康的供求平衡状态。

全美地产经济商协会（NAR）周一数据显示，美国3月成屋销售年化环比增长1.1%，扭转了去年12月到今年1月的连跌趋势，销售总数创去年11月以来最高。

其中，东北部和中西部地区成屋销售增速最快，分别为6.3%和5.7%，2月曾销售活动强劲的南部和西部地区，在3月分别跌0.4%和3.1%，但各地区中位数房价均同比上扬。

| 美国3月成屋销售连涨两个月 房价增速已超薪资涨幅一倍

据全美地产经纪商协会（NAR）统计，美国3月成屋销售总数年化环比增长1.1%，高于预期的增长0.2%，但逊于2月前值的增幅3%。1月时成屋销售曾环比骤降3.2%，去年12月也环比下降。

（上图来自华尔街见闻数据频道）

3月美国成屋销售总数为年化560万户，好于预期的555万户，创去年11月以来最高（572万户），2月前值未修正为554万户。3月数据同比下降1.2%，1月曾同比降4.8%，创2014年8月以来最大同比跌幅。

（上图来自金融博客Zerohedge）

当月的成屋房价中位数为25.04万美元，同比增长5.8%，连续第73个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出，美国成屋房价增速已是薪资增速的一倍。房屋供给的年化速率已经连降了34个月，3月待售成屋库存虽环比涨5.7%，至167万户，同比仍下跌7.2%。

按目前速度，现有库存在3.6个月内售磬，大于年初的3.4个月，低于去年的3.8个月。维持健康的供需平衡需要6-7个月的房屋库存，现代表美国成屋市场供小于求，特别是低端市场供给紧张。

美国东北部和中西部地区成屋销售增速最快，分别为6.3%和5.7%，扭转了2月的恶劣天气影响。上个月销售活动强劲的南部和西部地区分别跌0.4%和3.1%，但各地区中位数房价均同比上扬。

另据房地美（Freddie Mac）统计，上周的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%，连续第六个月增长，是2013年12月（4.46%）以来最高，也高于2017全年的平均值3.99%。

由于库存短缺、房价和房贷利率同步走高，首套房购买者的热情受到明显打压。首次置业者在3月销售中占比30%，略高于2月前值的29%，但较去年同期的32%下滑，2017全年比例为34%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，美国3月成屋销售户数连续第二个月上升，除了天气转暖影响，也由于担忧房价和按揭利率进一步上涨，令部分之前迟疑的买家涌入市场。新增待售库存数改善，代表此前的下降趋势可能正在触底，但按揭利率上涨，将抑制部分想换房的家庭需求。

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