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又涨了!数据详解美国房价不断攀升的真正原因 发布时间:2018-03-13  来源:华美优胜综合整理  作者:美国房产
【摘要】2018年一开头,美国楼市就迎来了利好消息。今年一月,美房地产价值同比增长6.5%,创自2014年以来最大同比增长幅度。
华美优胜美国房展会

2018年一开头,美国楼市就迎来了利好消息。今年一月,美房地产价值同比增长6.5%,创自2014年以来最大同比增长幅度。2017年底,虽然美房地产的房价保持着不错的增长尽头,但是由于特朗普税改和美联储的调息,不少专家与媒体认为美国的房地产市场即将进入瓶颈期。可是2018年年始,房价更高速的增长不仅令当初评头论足的专家大吃一惊,甚至让很多对房地产价格保持乐观的人瞠目结舌。那么,是什么令税赋和加息都抑制不住的美国房地产的价格增长呢?

又涨了!数据详解美国房价不断攀升的真正原因

▲美国纽约自由女神像

| 刚需、炒房还是泡沫?

市场火热是好事,但过了头一定是坏事。时间拨回10年前,房地产泡沫的破灭让美国陷入了百年一遇的经济危机。直至2012年,美国楼市才得以触底反弹。那么今天房地产价格的快速增长是不是意味着下一场经济危机就要来了呢?答案显然是否定的!判断楼市是否存在泡沫,可参考三方面指标来看:

一是按揭贷款违约比例,按揭贷款违约比例越高,泡沫越大;

二是居民按揭贷款杠杆率水平,杠杆水平越高,泡沫越大;

三是金融机构按揭贷款获批平均信用水平,信用水平越低,说明按揭贷款门槛越低,泡沫越大。

2008年美国发生次贷危机的一个重要原因就是,购房贷款中出现了许多不良贷款。而这些贷款又被层层打包流入金融市场,形成了倒金字塔的效应。所以,当底层的不良贷款出现问题后就引发了崩盘。而经历过上一次的金融危机后,美国银行在贷款审核方面已经变得格外严格,所以从目前来讲金融机构的贷款都非常健康,不良信用的人很难获得贷款,也就不存在什么泡沫。所以,什么才是美房价不断攀升的原因呢?

| GDP高速增长带动的强劲购买力

美国房价再创历史新高,是美国经济复苏的原因,也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果。2008年次贷危机爆发之前,美国的人均收入仅有37000美元。而时至今日,美国的人均收入已经达到了56000美元。全美房价去年才刚刚恢复到危机前的水平,想必美国房地产价格的上涨势头,才刚刚开始。

| 美国房地产市场整体供不应求

一线城市,如纽约、洛杉矶,以及整个加利福尼亚州,人口增长和房屋供应量是不匹配的,差值达到50%以上。以南加州为例,人口增长和房屋需求差值达75%,只能满足25%的增长人口的需求。美国楼市供不应求的背后,是两大世代的强劲需求——千禧一代(1981年至2000年)逐渐进入买房的年纪,婴儿潮一代(1964年至1964年)逐渐退休,寻求更好的居住条件。

| 弱势美元效应

随着特朗普税改落地,更多海外资本回流美国,部分资金会进入房地产行业。此外,弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业,中国即是一例。在美元弱势时入场,待美元强势时受益,这也是市场的预期。

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▲纽约城市景观

| 建筑成本增高

今年年初,特朗普对于关税的调整也是房价上涨的原因之一。此次关税的调整使多个金属材料的进口价格大幅增长,尤其是以钢铁和铝为核心的建筑材料增幅超过25%。开发商的建筑成本被大大提高,这也直接的增加了房地产的销售价格。

如今,作为世界上最大经济体的美国,在经济发展的道路上重修走上了正轨。鉴于美国在最近几年在经济上的强势表现和在世界上的领先地位,美国房地产价格的上涨恐怕才是刚刚开始。


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