川普税改对房产投资的影响 这一点之前被很多人忽略了！

川总统承诺给全美人民的圣诞年末税改大彩蛋已经通过参众两院的投票，总统本人也签字该法案。新税法最大的变动除了公司税率大额锐减外，与众多房产持有者息息相关的条款也应声落地。

之前很多文章解读税改对房产政策的影响时，多集中在房产利息抵扣额降低，以及遗产税的问题上。但是与房产税最为直接的分项抵扣额的变化却被很多人忽略了！今天我们就重点解读下这一点变化！

总体来说，税改后将维持之前的七阶税率，一部分纳税人的所得税税率有所下调，最大的降幅约为4%。对于个人纳税人来说，税改最息息相关的变化就是标准抵扣额、个人免税额、地税和自住房贷款利息的变化。而对于有孩子的家庭来说，还有个显著的改变就是儿童税收抵免额。下面我们就来一一解读：

标准抵扣额 vs. 分项抵扣额美国政府允许每个纳税家庭在税表上扣除一定的必要生活开支和费用，而纳税人有两个扣税选择：标准抵扣额和分项抵扣额。

标准抵扣额是根据家庭报税的类型，给的一个固定金额的免税额；超过这部分的金额才需缴税。

分项抵扣额则是根据家庭当年的一些实际支出，计算的部分可抵扣费用总额。比较常见的有：个人交的州、地方税和自住房的地税、房屋抵押贷款利息、给非营利组织的慈善捐赠，大额的医疗费用等。对于一般纳税人来说最重要的是：州税、地税和房贷利息。

标准抵扣额和分项抵扣额两者选其一，哪个金额算下来更大，就用哪个。所以一般情况下，如果是买房的家庭，自住房产生的很多费用都可以用来抵税，在当前税法下通常能享受分项抵扣额的福利。而对于租房住的家庭，因为房租费用不能抵税，可以扣税的分项抵扣支出额比较低，所以通常选择使用标准抵扣额会比较合算。

标准抵扣额的变化：

分项抵扣额，都在个人所得税税表的Schedule A上体现，它的变化有：

1. 州税、地税和个人资产税抵扣

解读：

税改前，个人的地方所得税和自住房房产税都可以计算在抵扣额里；但税改后，规定了这些税加在一起最多只有1万美元可以抵扣，超出的部分就不能抵扣了。这对于纽约州、新泽西州、加州这些房产税和州、地方税都比较高的居民来说不是个好消息。

同时，由于标准抵扣额翻倍，而分项抵扣额大幅减少，更多的家庭和个人将采取标准抵扣额而非分项抵扣额的计税方式。

2. 抵押贷款利息抵扣额

解读：

这个新税法如果实施后，对于高房价地区的自住房买家和用以自住的高房价市场可能会产生影响，因为如果与自住房相关的费用不能抵扣的话， 相当于房地产持有的成本增加了，更多的人可能会考虑租房而不是买房。

虽然这个税法不会影响已经买房的人，只有在税法生效后，买自住房的情况下才会适用，也就是说 房屋贷款利息抵扣的缩减会抑制一部分小房换大房的人。

个人免税额解读：

简单来说，个人免税额是按家庭人口数给的免税额度。 2017年的个人免税额是每个家庭成员$4,050美金。税改之后，彻底取消了个人免税额这个项目，这可能对于家庭成员（成年人）人数众多的家庭，是个不利的消息。

儿童及家庭税收抵免

解读：

只要家里有17岁以下的孩童，符合条件的都可以申请儿童及家庭税收抵免。对于有低龄孩子的家庭而言，美国政府给予了更大的优惠力度。但此消彼长，4千多美金的个人免税额取消并没有让这个税收福利显现多大效应。

遗产和赠与税

解读：

除个人所得税以外，作为美国公民或者遗产赠与税纳税居民，有生之年获赠的财产都需缴纳联邦赠与税。遗产税的终身免税额翻倍了，夫妻二人等同于有了2,200万美金的免税额。这对于家底丰厚又需要房产继承的豪门来说尤为重要，这条税改对他们而言是个大福音。只有社会上的top 1，千（亿）万资产以上的富豪们仍需考虑财富规划的问题。

从此次税改变化可以看出，对豪宅投资或自住的影响比较大。因而类似于德州、佛州这类房价仍处于洼地的地区来说，将会间接造成这类地区房产市场的量价齐升。

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