美国房市遭暴炒！投资回报率49.2%创至少16年新高

2017年3月9日，美元指数再次突破102大关，创近两月的新高位。美国经济环境相对欧洲等其它地区国家稳中有升，特别是美元指数近半年来一路攀升，持续走强，且随着美联储于2016年12月宣布加息并预计在2017年加息3次，美元指数有望继续保持“看涨”的趋势，这势必将对全球性的资金流向产生较大影响。越来越多的国人显示出对海外投资尤其是对投资海外房产领域的信心，截止到2016年8月，海外房产的投资总额已达到235亿美元，接近上一年全年水平。

专家分析表示，高净值人群对资产配置的考虑以及国内房地产市场的种种投资限制催热了海外置业市场，加上海外市场较高的投资回报率，越来越多的纯投资需求开始关注海外置业市场。 以境内房市为例，房产调控政策频繁加码，人民币兑美元汇率持续大跌，是两个最大的原因。 另一方面，国内的“资产荒”一直未解决，企业找不到好的投资项目，高净值人群也就找不到资金出口 。

投资客暴炒美国房市!投报率49.2%创至少16年新高

美国房市(不含商用不动产)之换手利润;黄：美国房市年均投报率(图片来源：ATTOM)

《路透社》报导，据美国房地产调研机构 ATTOM Data Solutions 数据显示，统计 2016 年美国房地产(不包含商用不动产) 共有超过 19.3 万套房在一年以内换手 2 次，显示了美国房市正在疯狂遭受投资客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所统计之数据，仅计算一年内换手率达 2 次之美国独栋住宅及共同公寓，如置顶图所示，统计至去年为止，美国房市一年内换手後的利润每套高达了 62624 美元，年均投报率高达了49.2%之高，该投报率至少创下了 2000 年以来的最高水平。

受惠於美国联准会(Fed)长年来的低利率刺激，也带动了美国房市也自 2008 年金融海啸爆发之後一路走多。

据标普席勒房价指数 (S&P Case-Shiller Home Price Index) 数据显示，2016 年十二月份全美房价年增率再度劲扬 5.6%，创下近两年半以来的最高增速，丝毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打压。

标普席勒房价指数 (S&P Case-Shiller Home Price Index，图片来源：Fred)

标普指数委员会主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒体专访时即表示，统计过去两年多来的光景，全美房价以平均每年成长 5.6% 之速度在向上增长，甚至近期更是来到了历史最高水平，这让人们普遍相信，美国房市已经走出了 2008 年金融海啸的大萧条时期。

“美国经济和房市的复苏主要受惠於下列几个因素，那就是：低利率丶低失业率丶人均可支配所得上升。”David Blitzer 说道。

David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普当选美国总统以来，美国房贷利率就出现了显着走升，这主要是因为市场预期着重在基础建设之上的“川普经济学”，将可能刺激美国经济进一步增长。

David Blitzer 说道：“更强劲的经济成长率，将可能推升房贷利率至更高水平，并且目前美国房价的涨幅，已是通膨率的两倍有馀。”

美国 30 年期房贷利率走势图(图片来源：Fred)

对外投资目的从增大获利转变为对冲风险和抵御通货膨胀

近期，侨外移民联合美国移民基金发布《2017美国投资移民与资产配置趋势报告》也首次针对中国富裕阶层的美国移民、海外置业、资产配置、税务及教育规划等问题进行调研分析。调研报告显示，随着中国高净值人群全球视野的开阔，中国投资者的离岸资产持有量呈现增加趋势。 69.9%高净值人群的主要海外投资目的从增大获利转变为对冲风险和抵御通货膨胀，其次是财富保值增值与移民，占比分别是67.3%和58.9%。在海外投资形式方面，中国投资者选择美元外汇存款投资最为普遍，比例高达73%，其次是不动产和保险，比例分别为62%和45%。

报告同时提出，由于经济全球化时代的来临，信息、服务等自由流动，金融、投资自由化以及各国开放交流程度的加深等原因，中国富裕阶层把握中国之外的投资机会，进行全球性的资产配置具有一定的必然性。在诸多资产配置目标国中，美国以 73.7% 的比例成为中国高净值人群海外金融资产配置的第一热门国家，占比超过10% 的还有新加坡、英国、澳大利亚、日本和加拿大。

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