中国资本涌入洛杉矶房产市场 机会如何？数据说话

洛杉矶房产市场整体依旧成上涨趋势，海外资本不断注入，中国资本也正在用自己的方式改变着洛杉矶房产市场。国内的开发商们纷纷斥巨资突击公寓投资项目，并寄希望于国内购房者的消化。由于国内外房产市场存在较大的差异，风险往往也伴随着机遇。

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洛杉矶市场

数据说话：洛杉矶近期房地产走势

▼ 洛杉矶房产市场整体依旧成上涨趋势，相对去年上涨4.1%。 整体价格接近金融危机前房价水平。

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▼ 多数热点区域的房价已经远远超过金融危机前水平。如，好莱坞山周围的一些区域，昂西诺(Encino)等。

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▼ 华人熟知的尔湾区域，房价已经上涨超过金融危机前水平。截止到今年八月，尔湾房产平均售价同比去年上涨3.9%。

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▼ 目前整个洛杉矶区域在售房产约4.1万套，相对去年同期下降9.9%。上市房产的减少也从侧面推动房价上涨。

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▼ 房产成交周期平均为54天，较去年下降5.3%。买家越来越成熟，提速成交。

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▼ 同比单位成交均价上涨5%：每平方英尺的成交均价为313美金(约人民币21,000/平米)。

未来影响房价走势的主要因素将是美联储的利率政策。 今年11月8日将迎来美国第45届总统选举。预计在选举前利率不会出现变化。

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洛杉矶市场中的海外资本

洛杉矶房地产市场从来不缺海外投资，从早期的日本、加拿大、韩国资本，到如今的中国资本。 但是今天的中国资本正在用自己的方式改变着洛杉矶房产市场。大的房地产公司如绿地、泛海、深圳合正将数十亿资本押注洛杉矶市中心CBD，建造上千户高层公寓住宅。

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洛杉矶市场中的中国资本

自从2014年，中国大的房地产开发商最少收购了洛杉矶市及中心周边的18宗地块，交易金额超190亿美金(源自：Transwestern)。这些房产开发商希望他们盖好的房子能卖给看好美国房市和担忧中国经济的中国客户。

中国资本在洛杉矶的开工热情：一方面，显示出国内房企转型国际化的决心，另外一方面，“突击”式的投资也给洛杉矶 CBD 板块带来一些隐忧。

☛ 上海绿地斥资1.5亿美金购洛杉矶市中心地块约70,000平方尺。 预计建设1,500套产权公寓。

☛ 泛海斥资1.748亿美金购买洛杉矶市中心湖人队主场旁地块约(200,376平方尺)。预计建设商业、豪华酒店以及两栋包含500套公寓。

☛ 深圳合正斥资1.04亿美金购买约108,900平方尺地块。 以每平方尺925美金创造自2014年来洛杉矶城中最高成交价。

这三家公司包揽了洛杉矶四块地王中的三甲。 除此之外，上海建工集团，重庆力帆集团也在洛杉矶市中心出手拿地。

根据当地市场专家分析，国内房企对于风险审视的角度与美国当地开发商有一定区别。中国房企之所以敢大胆出手拿地主要是因为，国内的地产开发商可以承受更长的获利投资周期，可以利用国内资源销售卖给国内购房人，并同时规避人民币贬值风险。

但如此依赖国内购房人去消化这一轮洛杉矶市中心突击公寓建设，投资风险也同时孕育而生。 一些居住在洛杉矶市中心的居民已经表示不希望洛杉矶市中心成为新闻报道中的那些国内的“鬼城”。

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爆发上市后的冷静思考

目前，洛杉矶市中心开工建设的公寓约有6,260套。这已经导致一些当地开发商开始远离市中心CBD的房产项目。另外过长的开工批文审核周期，以及严格的建筑施工标准都将成为国内开发商的挑战。

目前，国内购房人投资洛杉矶多以投资为目的，豪华公寓的持有通常伴随着高额的物业费和严格的出租管理限制。如果国内的投资者发现投资豪华公寓回报只有3-4%时，不知还会有多少人会对于公寓类产品趋之若鹜，这也是中国与美国房产投资的差异之一。 国内房企也许最终需要当地房产买家消化这些爆发式上市的公寓项目。

来源：曼德维尔资本

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