【EB-5资金来源】AAO最新判例，看移民局贷款新标准

14年底至15年初起，美国移民局USCIS对于贷款作为资金来源，采用了一种业内认为有偏颇的新标准，即贷款需要有美国投资移民EB-5申请人个人资产抵押，并且在2015年4月的EB-5利益相关者会议上，明确强调了这一新标准。

虽然，业内对这一标准颇不认同，认为是过度并不正确地解读了法律条文，并且通过官司来挑这一新的审案标准。但是，在法院判定USCIS对错之前，USCIS都是老大，他说了算。

现在，就来看看，最近的AAO(移民局行政上诉办公室)的几个判决，来了解下USCIS就贷款作为资金来源的的审判标准，原文来自Wolfsdorf Rosenthal律所。

EB-5 法律要求外国公民向新的商业企业”投资”，或正处于积极准备投入”资本”的过程中。 “资本”的定义也包括，”由外国企业家所拥有的资产所担保的债务” 。

在2016年7月，AAO关于这项条款，以及贷款作为支持I-526申请的投资本金的使用，发布了三个判例。本文分析了AAO的立场，并就如何正确构建个人抵押贷款和贷款协议以获得所需的”合法”EB-5资金提供见解。

简介：

AAO，有权处理来自美国移民局各个地区服务中心和办公室审理的I-526申请的移民申请上诉。

在2015年4月EB-5的利益相关者会议上，移民局表示贷款的资金可作为“资本”用于EB-5投资，按照 8 CFR §204.6(e)条例，只要该贷款是由投资人的个人资产担保，且投资人对债务承担主要责任(即根据贷款文件规定投资人负责偿还债务)。此外，移民局指出，申请人必须证明抵押物价值足以偿还可以满足最低所需投资金额的负债数额。

判例：

判例W-R-Z-(2016年7月7日)

在W-R-Z-判例中，AAO专门提到移民局在2015年4月的EB-5利益相关者会议上对于”资本”和”负债”的解释，并认同通过第三方贷款获得的资金并不能被视为“现金”投资从而规避掉贷款作为资金来源的要求。AAO还解释说，“如果将第三方贷款视为“现金”，那么新的商业企业的资产，将可能被用作第三方贷款的抵押物”，而这是明确从”资本”的定义中排除的。

EB5Sir：本段中最后一句话，AAO的解释，好像颇有道理，留给打官司的律师来辩驳吧。

判例S-K-P- (2016年7月7日)

在S-K-P-判例中，一个投资人通过抵押其父亲赠与的金、银和钻石获得第三方贷款。AAO引用了Soffic判例，说明了当申请人的投资来自第三方贷款时，他投入的资金是一种负债，不是现金，因此申请人必须证明他的个人资产足以保障贷款安全。AAO也指出，申请人需要，在获得了第三方贷款时，提供抵押品的估值报告，以证明贷款是有足额抵押的。

EB5Sir注：该判例，关键可能是，没有金银珠宝的估值报告，无法证明贷款有足额抵押。

Y-G-判例(2016年7月11日)

在Y-G-判例中，I-526申请人使用第三方(她的儿子)的房产作为她的EB-5 贷款的抵押品。申请人作为借款人签署贷款合同并直接收到这笔贷款，她的儿子作为抵押人签署。

申请人称，即使房产在申请人儿子名下，但是申请人对该房产有完全的控制权和处置权。然而，AAO裁定，因为贷款抵押的房产不在申请人名下，无法满足在8 CFR § 204.6 (e)条例下”资本”的定义，即便贷款文件中列出她的儿子作为抵押人并共同签署贷款文件。

如果儿子作为借款人和抵押人签署，然后将贷款资金(现金)赠与给申请人，这种情况下的案件很可能会被批准，这样投资人的投资资本将被认为是现金而不是负债。AAO 裁定只有房产的持有者(房产证上注明的产权人)可以作为借款人和抵押人签订抵押贷款合同，而不管谁出钱购买了房产或谁是房产的实际控制人/所有者。

注：该判例，儿子名下的房产抵押给银行，银行放款给母亲，被拒。麻烦的是，也许儿子年纪轻没有收入或者偿债能力，银行不愿意放款给儿子。而儿子将房产转让过户给母亲，又要交房产税等，投资者不愿多出费用。如果碰到投资者的资金来源是这样的情况，恐怕还是挺麻烦让客户配合的。

结论

因为I-526 的审理期长，中国的EB-5 投资者的签证等待时间更长，所以准备一个符合移民局规定和AAO 裁决的资金来源文件尤为关键。

原文作者：Wolfsdorf Rosenthal律所的Bernard Wolfsdorf/Vivian Zhu/Joseph Barnett律师。

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